In Gießen bringt dieselbe Geschossfläche als Kleinapartments 70 Prozent mehr Miete als in einer Wohngemeinschaft

Die Stadt Gießen hat Ende Juli 2026 die Neuaufstellung ihres Wohnraumversorgungskonzepts ausgeschrieben (Gießen schreibt Wohnraumversorgungskonzept neu aus¹, Gießener Anzeiger, 30. Juli 2026). Das bestehende Konzept beschloss die Stadtverordnetenversammlung im November 2016; erarbeitet hat es die InWIS Forschung & Beratung GmbH aus Bochum, vorgelegt am 10. Oktober 2016 (Wohnraumversorgungskonzept Universitätsstadt Gießen giessen.de ↗, 92 Seiten). Die Arbeiten am Vorläufer begannen 2014. Das neue Konzept soll zwischen dem 1. September 2026 und dem 31. August 2027 entstehen.

Im Entwurf des Leistungsbildes aus dem Stadtplanungsamt steht, der Hochschulstandort sei durch eine ausgeprägte Nachfrage nach kleinen Wohnungen, studentischem Wohnen und temporären Wohnformen gekennzeichnet. Die damaligen Annahmen, Datengrundlagen und Handlungsempfehlungen seien für die Analyse aktueller Marktbedingungen nur bedingt geeignet.

Beide Erhebungen greifen auf dieselbe Quelle zurück. InWIS wertete Wohnungsannoncen der Preisdatenbank ImmobilienScout24 der Jahre 2011 bis 2015 aus. Die hier verwendete Auswertung umfasst 43 WG-Angebote und 27 bereinigte Ein-Zimmer-Angebote auf WG-Gesucht und ImmobilienScout24 aus dem August 2026.

Der Ertrag hängt an der Zahl der Türen#

Rechnet man beide Wohnformen auf dieselbe Bezugsgröße, den Ertrag je Quadratmeter Geschossfläche, weil die vermieteten Flächen die unvermieteten mittragen, ergibt sich für 100 m²:

Faktor 1,7. Er zerfällt in zwei Ursachen, die sich multiplizieren.

Die eine ist der Preis je vermietetem Quadratmeter: 18,90 Euro im WG-Zimmer, 27,50 Euro im Apartment. Die Flächen sind dabei nahezu gleich: 15,9 gegen 16,0 Quadratmeter. Die 45‑Prozent-Differenz entsteht nicht durch die Größe, sondern durch die Ausstattung der Einheit: eigenes Bad, eigene Kochstelle, eigene abschließbare Tür.

Die andere ist der Anteil unvermieteter Fläche: 25 Prozent gegen 11 Prozent, also Faktor 1,19. Küche, Bad und Flur einer Wohngemeinschaft bezahlt niemand direkt.

Die Zwischenstufe erklärt nur ein Fünftel#

Eine Wohngemeinschaft ist die aufgeteilte Normalwohnung. Wer 100 m² als eine Wohnung vermietet, erzielt in Gießen ein Preisniveau, das InWIS 2011 bis 2015 für Wohnungen zwischen 86 und 100 m² mit 7,36 Euro je Quadratmeter auswies; der Durchschnitt aller Bestandsangebote lag im dritten Quartal 2015 bei 8,50 Euro, im Neubau bei 10,00 Euro.

Die Aufteilung derselben Wohnung in vier bis fünf Zimmer hebt den Ertrag auf 14,20 Euro. Dieser Aufschlag entsteht ohne einen Euro Bauleistung, allein durch mehr Mietverhältnisse und er ist die Bezahlung für Mehraufwand: mehr Verträge, häufigere Neuvermietung, höhere Fluktuation.

Der Sprung von der Wohngemeinschaft zu abgeschlossenen Kleinapartments ist mit 72 Prozent deutlich größer. Und der lässt sich nicht mit Bewirtschaftungsaufwand erklären, denn der steigt kaum weiter.

Wissen: Was der Markt an Baukosten erlaubt

Die Differenz beträgt 138 Euro je Einheit und Monat, also 1.661 Euro im Jahr. Nach 15 Prozent Bewirtschaftungskosten bleiben 1.412 Euro. Bei einer Nettorendite von 5 Prozent rechtfertigt das 28.200 Euro zusätzliche Herstellungskosten je Einheit.

Die Umwandlung eines WG-Zimmers in ein abgeschlossenes Apartment kostet rund 14.000 Euro: Bad 9.000, Kochnische 3.000, Wohnungstür mit Schallschutz 1.200, Zählerplatz 800.

Der Markt zahlt das Doppelte dessen, was die Ausstattung kostet.

In einem geräumten Markt bestünde diese Lücke nicht, jemand würde sie wegbauen. Dass sie besteht, hat drei Ursachen, die alle auf der Angebotsseite liegen. Der zweite Rettungsweg wird je Nutzungseinheit verlangt: Liegt der Fußboden des obersten Geschosses über acht Meter über dem Gelände, benötigt jede Wohnung ein Fenster an einer Fassade, an der ein Hubrettungsfahrzeug aufstellen kann. Mehrere abgeschlossene Kleinsteinheiten hinter einem Flur können als Wohnheim eingeordnet werden, was nach der Hessischen Bauordnung ein Sonderbau ist. Und Abgeschlossenheit lässt sich im Bestand nicht ohne Baugenehmigung herstellen.

Dazu die Mengenrelation: Im August 2026 standen in Gießen 466 WG-Zimmer und 36 Ein-Zimmer-Wohnungen im Angebot, ein Verhältnis von 13 zu 1.

Der Kleinflächenaufschlag hat sich seit 2016 verdoppelt#

InWIS dokumentierte die Degression bereits. Wohnungen zwischen 20 und 50 m² wurden 2011 bis 2015 für 9,27 Euro/m² angeboten, solche über 120 m² für 7,30 Euro. Der Aufschlag betrug 27 Prozent.

Aus den 27 bereinigten Angeboten des Jahres 2026:

29,50 gegen 18,00 Euro sind 64 Prozent. Die unterste Klasse hängt allerdings an zwei Angeboten im Untergeschoss: 12 m² für 550 Euro und 12 m² für 400 Euro, letzteres unter dem Titel „Shared Floor with a Private Bathroom“. Beides sind Etagenstrukturen mit hoher Belegung. Ohne sie liegt die Klasse bei rund 27 Euro und der Aufschlag bei 50 Prozent.

Aus 27 Prozent wurden also 50 bis 64. Die Klassengrenzen sind dabei nicht deckungsgleich: InWIS verglich 20 bis 50 Quadratmeter mit über 120, diese Auswertung 12 bis 16 mit 30 bis 36.

Die Beobachtung stand schon 2016 im Papier. Bei den Objekten über 10,50 Euro/m², dem obersten Preissegment, handelte es sich laut InWIS um Wohnungen mit sehr kleinen Wohnflächen von durchschnittlich 45 m². Geführt wurde das als Preisbeobachtung.

Wissen: Was eine hedonische Regression misst

Das Verfahren zerlegt den Mietpreis in die Beiträge einzelner Objektmerkmale, Fläche, Baujahr, Ausstattung, Lage, und schätzt für jedes Merkmal einen Preis. Es ist Standard in der Immobilienbewertung; Wüest & Partner bieten seit dem ersten Quartal 2006 eine hedonische Mietpreisfunktion auf Basis multipler linearer Regression an.

Für den studentischen Teilmarkt gibt es eine einschlägige Anwendung: Die Deutsche Real Estate Funds und das Institut der deutschen Wirtschaft Köln berechneten einen hedonischen Studentenwohnpreisindex uni-heidelberg.de ↗ (Deschermeier/Seipelt, IW-Trends 3/2016) aus ImmobilienScout24-Angebotsdaten für 15 Groß- und Universitätsstädte im Zeitraum 2010 bis 2016. Die Mietsteigerungen lagen zwischen 8,0 und 37,3 Prozent; für eine standardisierte Studentenwohnung ergaben sich 615 Euro in München und 316 Euro in Leipzig.

Warum der kleine Quadratmeter mehr kostet#

Schreibt man die Degression als Gerade, ergibt sich für die Ein-Zimmer-Angebote:

Miete = 305 Euro + 8,40 Euro je Quadratmeter

Bei 15 m² sagt die Gerade 431 Euro voraus, im Markt sind es 425. Bei 25 m² sagt sie 515, im Markt 513. Bei 32 m² sagt sie 574, im Markt 586.

Der Achsenabschnitt ist keine Entdeckung, sondern die Konstante eines linearen Modells. Bemerkenswert ist seine Größenordnung: Bei einer 16-m²-Wohnung entfallen 69 Prozent der Miete auf ihn und 31 Prozent auf die Fläche.

Für WG-Zimmer lautet dieselbe Gerade 287 Euro plus 6,50 Euro je Quadratmeter. Die beiden Konstanten sind nicht unmittelbar vergleichbar: Die WG-Werte sind Warmmieten, die Wohnungswerte überwiegend Kaltmieten. Zieht man rund 90 Euro Betriebs-, Heiz- und Stromkosten ab, bleiben 197 Euro. Davon entfallen weitere 45 Euro auf den Flächenanteil an Küche, Bad und Flur, der einem WG-Bewohner auch ohne eigenes Zimmer zufiele: 5,3 m² zu 8,40 Euro. Bleiben 152 Euro.

305 gegen 152 Euro. Die Differenz von 153 Euro liegt in derselben Größenordnung wie die 138 Euro, die ein Apartment gegenüber einem gleich großen WG-Zimmer mehr bringt. Zwei unabhängig gerechnete Wege, ein Ergebnis.

Wissen: Warum der Achsenabschnitt eine Extrapolation ist

Die Konstante liegt bei null Quadratmetern, und dort gibt es keine Wohnung. Beobachtet wurden Flächen zwischen 9 und 20 Quadratmetern bei den WG-Zimmern und zwischen 12 und 36 bei den Wohnungen. Der Achsenabschnitt erklärt die Steigung, er belegt sie nicht.

Belastbar ist die Zerlegung ohne ihn: 27,50 gegen 18,90 Euro je vermietetem Quadratmeter bei nahezu gleicher Fläche, und 11 gegen 25 Prozent unvermietete Fläche.

Wissen: Wie die KfW eine Wohneinheit definiert

Die Förderbank zählt nicht Quadratmeter, sondern Einheiten. Als Wohneinheit gilt ein abgeschlossener Zusammenhang von Räumen mit eigenem abschließbarem Zugang, Zimmer, Versorgungsanschlüssen für Küche oder Kochnische und Bad mit WC; maßgeblich ist der Zustand nach der Maßnahme. Seit dem 21. Juli 2026 gilt einheitlich ein Kreditbetrag bis 150.000 Euro je Wohneinheit.

Förderrecht und Preisbildung messen damit dieselbe Schwelle.

Was die Fachliteratur dazu sagt#

Der Zusammenhang ist untersucht. Dominik Engel, Philip Gärtner und Hans-Joachim Linke von der Technischen Universität Darmstadt haben den Zusammenhang zwischen Wohnungsgröße und Miethöhe in Deutschland² (Zeitschrift für Immobilienökonomie 7, 99–119, 2021) analysiert. Ihr Befund: Der Trend zu kleineren Wohnungen geht mit höheren Erlösen je Quadratmeter Wohnfläche einher. Für die Kalkulation von Projektentwicklern folgern sie, dass der Flächeneffizienz und bestimmten Positionen der Baukosten frühzeitig verstärkt Beachtung zukommen sollte.

Die Kostenseite erklärt, warum das keine beliebig fortsetzbare Rechnung ist. Die 14.000 Euro Fixkosten je Einheit fallen unabhängig von deren Größe an. Die Fläche selbst kostet bei einer Aufstockung in Holztafelbauweise 4.000 bis 4.500 Euro je Quadratmeter, was bei üblicher Annuität etwa 20 Euro Monatsbelastung entspricht. Dem stehen 8,40 Euro Mieterlös je zusätzlichem Quadratmeter gegenüber. Der Deckungsbeitrag einer Einheit kippt rechnerisch bei rund 28 Quadratmetern ins Negative.

Die Präferenz stand schon 2016 im Konzept#

Zur Wohnform der Studierenden hielt InWIS fest: 34 Prozent wohnten in Wohngemeinschaften, 30 bis 40 Prozent allein oder mit dem Partner, 7 bis 8 Prozent im Wohnheim, 20 bis 27 Prozent im Elternhaushalt. Präferiert hätten 55 Prozent die eigene Wohnung und 30 Prozent die Wohngemeinschaft.

Das Wohnbudget derselben Gruppe: Normalstudierende in Gießen hatten 777 Euro monatlich zur Verfügung und gaben davon durchschnittlich 279 Euro für Miete und Nebenkosten aus. Der Achsenabschnitt der Regression liegt elf Jahre später bei 305 Euro.

Die neun Wohnheime des Studentenwerks Gießen mit rund 2.400 Plätzen verlangten 2016 je nach Ausstattung 15 bis 22 Euro je Quadratmeter bei Wohnflächen von 10 bis 23 m². Mit einer Unterbringungsquote von 7 Prozent entsprach Gießen dem Landesdurchschnitt; Marburg lag bei 11 Prozent.

Was das für die Neuaufstellung bedeutet#

Die Ausschreibung verlangt Aussagen zu Wohnungsbedarfen nach Größenklassen und Preissegmenten, zu studentischem Wohnen und zu gemeinschaftlichen Wohnformen. Das Konzept von 2016 bezifferte den Bedarf auf 4.653 bis 5.458 neue Wohneinheiten bis 2030: gezählt in Einheiten, beobachtet in Euro je Quadratmeter.

Zwischen diesen beiden Größen liegt der Befund dieser Auswertung. Wer Quadratmeter zählt, sieht einen Markt, in dem kleine Wohnungen teuer sind. Wer Einheiten zählt, sieht einen Markt, in dem die Tür 28.200 Euro wert ist und 14.000 kostet.

Datengrundlage und Vorbehalte

43 WG-Angebote und 36 Ein-Zimmer-Angebote auf WG-Gesucht und ImmobilienScout24, Gießen, August 2026. Bereinigt auf 27 Ein-Zimmer-Angebote: ohne Studentenverbindungen, ohne falsch einsortierte WG-Zimmer, ohne Objekte über 40 Quadratmeter.

Es handelt sich um einen bivariaten Klassenvergleich, nicht um eine hedonische Regression. Verglichen werden Mittelwerte von Größenklassen ohne Kontrollvariablen. Möblierung, Baualter, Lage und Vertragsdauer unterscheiden sich zwischen den Klassen systematisch: kleine Einheiten sind häufiger möbliert und häufiger befristet, große häufiger unmöbliert im Bestand. Ein Teil des Aufschlags misst damit Ausstattung und Vertragsform, nicht Fläche. Wie groß dieser Teil ist, lässt sich ohne multivariate Schätzung nicht trennen. Die Degression gilt zudem nur im beobachteten Bereich zwischen 12 und 36 Quadratmetern; sie ist keine allgemeine Regel, nach der kleinere Einheiten stets höhere Quadratmeterpreise erzielen.

Die WG-Werte sind Warmmieten, die Wohnungswerte überwiegend Kaltmieten. Für den Strukturvergleich wurden 90 Euro Nebenkosten je WG-Zimmer abgezogen; diese Zahl ist geschätzt und geht direkt ins Ergebnis ein. Der Gemeinschaftsanteil von 25 Prozent ist ebenfalls eine Annahme, da WG-Gesucht die Gesamtwohnfläche selten ausweist; bei 30 Prozent sinkt der Faktor von 1,7 auf 1,6, bei 20 Prozent steigt er auf 1,8.

Die Regressionen beruhen auf Klassenmitteln, nicht auf Einzelwerten. Bei 43 beziehungsweise 27 Angeboten liegt der Standardfehler des Achsenabschnitts bei etwa 40 Euro.

Die Baukosten von 14.000 Euro je Einheit und 4.000 bis 4.500 Euro je Quadratmeter sind Erfahrungswerte für Aufstockungen in Holztafelbauweise, keine erhobenen Werte.

Ein Vorbehalt, den InWIS 2016 selbst formulierte und der für beide Erhebungen gilt: Die Wohnbau Gießen GmbH inseriert nur sporadisch bei ImmobilienScout24, weshalb die Auswertungen nicht den Gesamtmarkt abbilden. Bei 7.150 Wohnungen der Wohnbau, etwa jede sechste Wohnung in Gießen, fehlt in beiden Datensätzen derselbe Marktteil.

Quellen

• InWIS Forschung & Beratung GmbH: Wohnraumversorgungskonzept Universitätsstadt Gießen giessen.de ↗, Bochum, 10. Oktober 2016
• Stadt Gießen: Wohnraumversorgungskonzept³, Beschluss November 2016
• Stephan Scholz: Gießen schreibt Wohnraumversorgungskonzept neu aus – kleine Wohnungen besonders gefragt giessener-anzeiger.de ↗, Gießener Anzeiger, 30. Juli 2026
• Engel, D.; Gärtner, P.; Linke, H.-J.: Der Zusammenhang zwischen Wohnungsgröße und Miethöhe in Deutschland und dessen Einfluss auf die Projektentwicklung doi.org ↗, Zeitschrift für Immobilienökonomie 7, 99–119 (2021)
• Deschermeier, P.; Seipelt, B.: Studentenwohnpreisindex uni-heidelberg.de ↗, IW-Trends 3/2016, Institut der deutschen Wirtschaft Köln