Für Bestandsmieter ist kleiner nicht billiger

„Welche Kompromisse sind Sie bei Ihrer Wohnung eingegangen?“ So fragt Felicitas Wilke am 4. August 2026 im Ressort Geld von ZEIT Online und bittet die Leser, ihre Zugeständnisse zu schildern und zu beziffern, wie viel Geld sie damit gespart haben. Die Frage gilt denen, die gesucht und unterschrieben haben. Für Bestandsmieter mit langer Wohndauer steckt darin eine Voraussetzung, die sich nachrechnen lässt: dass der Wechsel in etwas Kleineres die Miete senkt. Was ein Haushalt zahlt, hängt aber weniger an der Größe seiner Wohnung als am Jahr des Einzugs.

Bestandsmieter von vor 1999 zahlen 6,10 Euro je Quadratmeter, Neumieter 8,40#

Das Statistische Bundesamt hat die Mieten der Mikrozensus-Zusatzerhebung 2022 nach dem Einzugsjahr sortiert. Hauptmieterhaushalte, die vor 1999 eingezogen sind, zahlten 6,10 Euro je Quadratmeter nettokalt. Wer zwischen 1999 und 2008 unterschrieb, zahlte 6,50 Euro, zwischen 2009 und 2018 waren es 7,20 Euro, ab 2019 dann 8,40 Euro (Statistisches Bundesamt, Tabelle wo7¹).

6,10 geteilt durch 8,40 ergibt 0,726. Wer vor 1999 eingezogen ist und heute zum Neuvertragspreis mietet, zahlt also erst dann weniger als bisher, wenn die neue Wohnung mehr als 27 Prozent kleiner ausfällt als die alte.

Mieterhaushalte ab 65 Jahren bewohnen je Person 58,3 Quadratmeter (Statistisches Bundesamt, Juni 2023). Zum Bestandspreis kosten sie 355,63 Euro nettokalt. Dieselbe Summe kauft zum Neuvertragspreis 42,3 Quadratmeter. Die 45- bis 64-jährigen Mieterhaushalte kommen je Person auf 48,5 Quadratmeter.

Die vier Prozent stammen aus Inseraten und aus dem Quartal danach#

Der Aufruf begründet die Marktlage mit vier Prozent Mietanstieg im ersten Quartal 2026, erhoben vom Institut der deutschen Wirtschaft. Der IW-Wohnindex für dieses Quartal weist 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal aus; die 4,0 Prozent stehen im Report zum zweiten Quartal (IW-Wohnindex Q1 2026 iwkoeln.de ↗). Beide Werte messen Angebotsmieten, also die Preise aus den Inseraten.

Die Mieten der laufenden Verträge misst der Verbraucherpreisindex. Sie lagen im Juni 2026 bei 111,4 Punkten gegen 109,3 im Juni 2025, ein Plus von 1,9 Prozent (Statistisches Bundesamt, VPI-Basisdaten). Den gemeldeten Anstieg findet deshalb kaum ein Haushalt auf seiner eigenen Abrechnung² wieder.

Das Umland verteuert sich schneller als die Stadt, aus der man wegzieht#

Als typischen Kompromiss nennt der Aufruf den Speckgürtel. Derselbe Q1-Report schlüsselt die Angebotsmieten nach Regionstyp auf: Im Umland der sieben größten Städte stiegen sie um 4,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, in den sieben Städten selbst um 1,9 Prozent.

Zum Preis kommt die Auswahl der Bewerber. Wer eine Wohnung sucht, wird vor dem Vertrag per Schufa-Score gefiltert³, und wer lange im Bestand wohnt, hat diesen Vorgang seit Jahrzehnten nicht mehr durchlaufen.

Der Berliner Wohnungstausch endete bei 267 durchgeführten Verfahren#

Der zweite naheliegende Ausweg ist der Tausch: Der eine hat zu viel Fläche, der andere zu wenig. Ein Antrag im Bundestag forderte 2023 ein Recht darauf und benannte als Ursache den Lock-in-Effekt, wonach günstige Altverträge das Umziehen verhindern (Drucksache 20/6714). In der öffentlichen Anhörung des Rechtsausschusses am 5. September 2023 sagte Martin Häublein von der Universität Innsbruck über das österreichische Vorbild, diese Norm habe „in über vier Jahrzehnten keine nennenswerte praktische Bedeutung erlangt und werde als ‚totes Recht‘ angesehen“ (Bundestag, 5. September 2023⁴).

Was ein organisierter Tausch leistet, hat das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung untersuchen lassen. Auf der Tauschplattform der landeseigenen Berliner Gesellschaften registrierten sich rund 130.000 Mieterinnen und Mieter. Angestoßen wurden 650 Tausche, erfolgreich durchgeführt 267, bei einem Bestand von rund 350.000 Wohnungen und etwa 15.000 Wohnungswechseln im Jahr (empirica für das BBSR, 4. Mai 2022 correctiv.org ↗). Das Verfahren funktioniert dort nur, weil der Mietvertrag „zu den gleichen Konditionen“ mitwandert.

Auf einer privaten Tauschplattform richtete sich die Hälfte der Suchanfragen auf eine größere Wohnung, 30 Prozent auf eine kleinere und 20 Prozent auf einen anderen Ort (Drucksache 20/6714). Zwei Haushalte, deren Wünsche spiegelbildlich zueinander passen, sind der Ausnahmefall.

Wer 2019 oder später eingezogen ist, zahlt bereits den Marktpreis; ein Umzug kostet ihn nichts zusätzlich. Wer vor 1999 kam, müsste mehr als ein Viertel seiner Fläche abgeben, bevor die Miete sinkt, und diese Schwelle wächst mit jedem Jahr, in dem die Angebotsmieten stärker steigen als die laufenden Verträge. Die beiden gängigen Auswege verschieben daran wenig: Das Umland verteuerte sich zuletzt mehr als doppelt so schnell wie die großen Städte, und von rund 130.000 Registrierten auf der Berliner Tauschplattform kamen 267 zum Zug.

Anlass war der Leseraufruf „Wohnungssuche: Welche Kompromisse sind Sie bei Ihrer Wohnung eingegangen?“ von Felicitas Wilke für ZEIT Online vom 4. August 2026; von dort stammen die Angabe von vier Prozent Mietanstieg und der Hinweis auf den Erschwinglichkeitsindex von IW und Interhyp. Die Mieten nach Einzugsjahr stehen in der Mikrozensus-Zusatzerhebung 2022 des Statistischen Bundesamts (Tabelle wo7 destatis.de ↗), die Wohnflächen je Person in dessen Pressemitteilung N 035 vom 14. Juni 2023, die Reihe der Nettokaltmieten in den VPI-Basisdaten (Juni 2026). Angebots- und Regionaldaten stammen aus dem IW-Wohnindex für das erste iwkoeln.de ↗ und zweite Quartal 2026, die Tauschzahlen aus der Kurzexpertise „Familienwohnungen aktivieren“ correctiv.org ↗ (empirica im Auftrag des BBSR, 4. Mai 2022) sowie aus Bundestagsdrucksache 20/6714 und der Anhörung des Rechtsausschusses bundestag.de ↗ vom 5. September 2023.