Wie lange dämpft Vergesellschaftung den Berliner Mietspiegel?

Das Wichtigste in Kürze

• Die Befürworter der Vergesellschaftung versprechen, dass niedrigere Mieten über den Mietspiegel auch andere Berliner Mieter entlasten.
• In die ortsübliche Vergleichsmiete gehen nach § 558 BGB nur Mieten ein, die binnen sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden.
• Die Landeseigenen stellen schon 17 Prozent der erfassten Wohnungen, und doch stieg der Berliner Mietspiegel 2026 um 6,9 Prozent.
• Eine eingefrorene Miete fällt nach sechs Jahren aus dem Mietspiegel, eine gesetzlich festgelegte zählt dort gar nicht.
• Wie die geplante Anstalt ihre Mieten setzt, soll ein zweites Gesetz regeln, das die Initiative bisher nur angekündigt hat.

„Was senkt die Mieten wirklich? Enteignung ist es nicht“, überschreibt Marilena Piesker ihren Text für die ZEIT vom 18. September 2026, zwei Tage vor der Berliner Wahl. 83 Prozent der Berliner wohnen zur Miete, schreibt sie. Für die vielen unter ihnen, deren Wohnung die Vergesellschaftung gar nicht erfassen würde, haben die Befürworter eine eigene Antwort: den Mietspiegel. Eine Anstalt öffentlichen Rechts mit leistbaren Mieten „wirkt dämpfend auf den Mietspiegel und kommt auch den nicht in der AöR wohnenden Menschen zugute“, schreibt die Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen in ihrem Konzept „Gemeingut Wohnen“ content.dwenteignen.de ↗. Wie lange eine niedrige Miete dort mitzählt, regelt ein einziger Absatz im Bürgerlichen Gesetzbuch.

Seit 2020 reicht der Berliner Mietspiegel sechs Jahre zurück#

In die ortsübliche Vergleichsmiete gehen nach § 558 Abs. 2 BGB gesetze-im-internet.de ↗ nur Mieten ein, die „in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind“. Die Dokumentation Berliner Mietspiegel 2026 mietspiegel.berlin.de ↗ setzt das als Filter um: Wohnungen ohne neuen Vertrag und ohne Mietänderung in den sechs Jahren vor dem Stichtag, dem 1. September 2025, fallen aus der Auswertung. Bis Ende 2019 reichte das Fenster vier Jahre zurück. Der Bundestag verlängerte es, damit mehr ältere und meist niedrigere Mieten mitzählen und die Vergleichsmiete langsamer steigt.

Wer im Bestand die Miete erhöht, darf höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gehen, und in Berlin beziffert sie der Mietspiegel. In der Stichprobe der Dokumentation stützten sich 75,0 Prozent der Mieterhöhungen auf ihn.

Landeseigene stellen 17 Prozent, der Mietspiegel stieg trotzdem um 6,9 Prozent#

Von den 1.892.417 Wohnungen des nicht preisgebundenen Bestands, aus denen die Dokumentation ihre Stichprobe zieht, gehören 318.383 den landeseigenen Wohnungsunternehmen, also 17 Prozent; Genossenschaften halten weitere 9 Prozent. Die Landeseigenen meldeten zum Jahresende 2025 eine Bestandsmiete von 7,09 Euro je Quadratmeter. Der Mittelwert des Mietspiegels 2026 liegt bei 7,71 Euro, 6,9 Prozent über dem von 2024.

Ihre Verträge sind im Schnitt 15,9 Jahre alt, die der privaten Vermieter 13,7 Jahre, und 30,2 Prozent laufen seit mehr als 20 Jahren. In die Stichprobe kommen solche Wohnungen nur, weil ihre Miete in den sechs Jahren vor dem Stichtag geändert wurde.

Vonovia, mit rund 130.000 Wohnungen in der Stadt, setzte den neuen Mietspiegel im Juni um: „Im Berliner Mietspiegel ist eine durchschnittliche Erhöhung von 6,9 Prozent vorgesehen. Bei Vonovia beläuft sie sich im Schnitt auf 4,8 Prozent.“ Vor der Erhöhung lag die Durchschnittsmiete des Konzerns bei 8,17 Euro. Die Landeseigenen lagen zum Jahresende 2025 gut einen Euro darunter.

Nach sechs Jahren Mietenstopp fällt die Miete aus dem Mietspiegel#

Die Studie „Vergesellschaftung senkt die Miete“ rosalux.de ↗ rechnet mit zwei Modellen. Darin senken Matthias Bernt und Andrej Holm (Rosa-Luxemburg-Stiftung, 2023) im ersten Modell die Miete um „ca. 16 Prozent der Nettokaltmiete“. Im zweiten, dem Mietenstoppmodell, würden höhere Mieten „so lange eingefroren, bis die Mieten das Niveau der landeseigenen Wohnungsunternehmen erreicht haben“. Wiedervermietungen sollen sich „an den ortsüblichen Vergleichsmieten orientieren“. Weil die neuen Mieten „in zukünftige Mietspiegel eingehen würden“, erwarten die Autoren eine Dämpfung „auch über die vergesellschafteten Wohnungen hinaus“.

Eine eingefrorene Miete fällt sechs Jahre nach ihrer letzten Änderung aus der Vergleichsmiete, solange kein neuer Vertrag dazukommt. Die Absenkung um 16 Prozent dagegen ist eine Änderung und steht sechs Jahre im Fenster. Auch Wiedervermietungen zählen: Neu vereinbarte Mieten lagen in der Stichprobe bei 9,67 Euro, bestehende bei 7,11 Euro, und wer in Berlin umzieht, zahlt meist die weit höhere Angebotsmiete¹. Eine Wiedervermietung zur ortsüblichen Vergleichsmiete liegt meist unter dem, was andere Vermieter neu vereinbaren. In der Studie und im Konzept der Initiative kommt die Sechs-Jahres-Frist an den geprüften Stellen nicht vor.

Der zweite Satz desselben Absatzes nimmt Wohnraum ganz aus, „bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist“. Darum fehlen Sozialwohnungen im Mietspiegel.

Nach der Vergesellschaftung entscheidet das Bewirtschaftungsgesetz#

Als die Initiative im September 2025 ihren Gesetzentwurf vorstellte, ging es um rund 220.000 Wohnungen von Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin. Die Regeln, nach denen die Anstalt diese Wohnungen vermieten soll, kündigte sie als zweiten Teil an, ein Gesetz zur Bewirtschaftung. Über die Entschädigung wird seit Jahren gerechnet; zweimal hat Berlin Wohnungen selbst gekauft, 2021 für rund 158.000 Euro je Einheit.

Ob vergesellschaftete Mieten den Mietspiegel dämpfen, hängt an diesem zweiten Gesetz. Setzt es die Mieten selbst fest, oder vereinbart und ändert die Anstalt sie mit jedem Haushalt so, dass sie alle sechs Jahre neu ins Fenster fallen?

Anlass war Marilena Pieskers Text „Mietpreise in Berlin: Was senkt die Mieten wirklich? Enteignung ist es nicht“ für DIE ZEIT vom 18. September 2026; von dort stammt der Anteil von 83 Prozent Mietern. Filterregel, Erhebungsgrundgesamtheit, Anteile nach Vermietertyp, Mittelwert, Anstieg, Vertragsalter, Neuvertrags- und Bestandsmieten und der Anteil der mit dem Mietspiegel begründeten Erhöhungen stammen aus der Dokumentation Berliner Mietspiegel 2026 mietspiegel.berlin.de ↗ (Stichtag 1. September 2025), der Gesetzeswortlaut aus § 558 BGB gesetze-im-internet.de ↗, die Verlängerung von vier auf sechs Jahre gilt seit 1. Januar 2020. Die Bestandsmiete der Landeseigenen stammt aus deren Bilanz „Roadmap 2016–2026″ vom 15. April 2026, die Vonovia-Angaben aus der Pressemitteilung des Konzerns vom 23. Juni 2026, die Modelle aus der Studie von Bernt und Holm rosalux.de ↗ (RLS Studien 1/2023), das Zitat der Initiative aus „Gemeingut Wohnen“ content.dwenteignen.de ↗ (Januar 2023) und die Angaben zum Gesetzentwurf aus ihrer Mitteilung vom 26. September 2025. Der Abstand von gut einem Euro zwischen Vonovia und den Landeseigenen ist eine eigene Rechnung.