Berlin schätzt die Enteignung, doch zwei Ankäufe hat es bezahlt

Das Wichtigste in Kürze

• Seit dem Rahmengesetz vom 18. März 2026 ist der Verkehrswert Ausgangspunkt jeder Entschädigung nach Artikel 15 Grundgesetz.
• Die kursierenden Modellrechnungen ergeben je nach Bezugsgröße 36.500 bis 160.500 Euro Entschädigung je Wohnung.
• Berlin kaufte im September 2021 rund 15.200 Einheiten zurück und zahlte dafür rund 158.000 Euro je Einheit.
• Im April 2024 erwarb das Land 4.495 weitere Wohnungen für höchstens rund 155.700 Euro je Stück.
• Die Aufschlüsselung des Preises von 2021 hält der Senat bis heute als vertraulich zurück.

„Bislang noch keinen Anwendungsfall“ gebe es für Artikel 15 Grundgesetz: Damit begründete Bundesjustizministerin Stefanie Hubig, warum sie ein pauschales Bundesgesetz gegen Enteignungen von Wohnungsunternehmen für verfassungsrechtlich nicht umsetzbar hält (Alexander Eydlin und AFP, „Wohnungsnot: Hubig zweifelt Machbarkeit eines Verbots von Immobilienenteignung an“, ZEIT Online, 24. Juli 2026). Wer wissen will, was die Enteignung in Berlin kostet, bekommt Milliardenspannen, von denen keine zwei zusammenpassen. Der Preis je Wohnung steht in keiner davon.

Der Maßstab dagegen steht inzwischen im Landesrecht. Das Rahmengesetz vom 18. März 2026 berlin.de ↗ verlangt in § 5 Absatz 2 eine Gesamtschau aller unmittelbaren und mittelbaren wirtschaftlichen Folgen und bestimmt: „Ausgangspunkt der Bestimmung der […] angemessenen Entschädigung ist der Verkehrswert.“ § 3 Absatz 4 verbietet eine dauerhaft erhebliche Belastung des Landeshaushalts. In Kraft tritt es am 27. März 2028; den Vollzug überträgt § 6 Absatz 1 einem Anwendungsgesetz, das nicht vorliegt. Die vom Senat eingesetzte Expertenkommission hatte 2023 anders angesetzt: Für eine Vergesellschaftung gelten andere Maßgaben als für eine Enteignung, hielt sie mehrheitlich fest, und drei von ihr geprüfte Bewertungsansätze führen unter den Verkehrswert.

Der Gegenstand sind rund 243.000 Wohnungen, knapp zwölf Prozent des Berliner Bestands; die Masse der deutschen Mietwohnungen gehört ohnehin privaten Kleinvermietern¹. Zu ihrem Preis kursieren nur Gesamtsummen, und schon die Zahl der betroffenen Wohnungen schwankt: mal 200.000, mal 240.000, mal 243.000.

Die Initiative veranschlagt für die Enteignung 36.500 bis 70.800 Euro je Wohnung#

Die Kostenschätzung in den amtlichen Abstimmungsunterlagen² nennt für das Modell der Initiative 7,3 bis 13,7 Milliarden Euro, bezogen auf rund 200.000 Wohnungen: 36.500 bis 68.500 Euro je Wohnung. Vier Jahre später ließ sie nachrechnen. Eine Kurzstudie von Andrej Holm, Friederike Thonke und Gian Arpagaus vom 17. November 2025 hält bei 240.000 Wohnungen 10 bis 17 Milliarden Euro allein aus den Mieteinnahmen für refinanzierbar, rund 41.700 bis 70.800 Euro je Wohnung. In einer Fußnote korrigieren die Autoren die eigene alte Bezugsgröße: Mit 240.000 statt 200.000 Wohnungen hätten die früheren Modelle „mit mindestens 10 Mrd. und 14 Mrd. € angesetzt werden müssen.“ Die Studie rechnet, welchen Schuldendienst der Bestand aus eigenen Mieteinnahmen trägt; eine Entschädigungshöhe bestimmt sie damit nicht.

Die amtliche Schätzung liegt bei 118.500 bis 160.500 Euro je Wohnung#

Dieselbe Unterlage beziffert die Kosten aus Senatssicht für März 2019 auf 28,8 bis 36 Milliarden Euro, bezogen auf rund 243.000 Wohnungen: 118.500 bis 148.100 Euro je Wohnung. Die Fortschreibung vom September 2020 kommt auf 29 bis 39 Milliarden, rund 119.300 bis 160.500 Euro. Zwischen unterster und oberster Rechnung liegt mehr als der Faktor vier. Auch die Zahl von 1,4 Millionen fehlenden Wohnungen ist eine von drei Rechnungen³.

Berlin zahlte 2021 rund 158.000 Euro je erworbener Einheit#

Neun Tage vor dem Volksentscheid, am 17. September 2021, meldete die Senatsverwaltung für Finanzen: degewo, HOWOGE und berlinovo erwerben Bestände von Vonovia und Deutsche Wohnen. Dem Hauptausschuss berichtete sie genauer: 14.754 Wohn- und 443 Gewerbeeinheiten, Gesamtkaufpreis rund 2,4 Milliarden Euro, rund 2.300 Euro je Quadratmeter. Auf die Frage nach der Aufschlüsselung folgt ein Satz: „Detaillierte Angaben unterliegen der Vertraulichkeit.“ (Rote Nummer h19-0082 D parlament-berlin.de ↗) 2,4 Milliarden Euro auf 15.197 Einheiten ergeben rund 158.000 Euro je Einheit, den Wohnungen allein zugerechnet rund 163.000 Euro. Den Kaufpreis stuften die Käufer selbst als Ertragswert ein; eine Entschädigung nach Artikel 15 ist das nicht, als Preisprobe für denselben Wohnungstyp taugt der Vorgang trotzdem. Teuer war er nicht: Für reine Mietwohnhäuser weist der Gutachterausschuss 2021 im Mittel 2.465 Euro je Quadratmeter wertrelevanter Geschossfläche aus, über den Umrechnungsfaktor desselben Berichts von 75 zu 100 rund 3.290 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, dort allerdings für einzelne Häuser statt für ein Paket über zwölf Bezirke.

Der Ankauf von 2024 kommt auf höchstens 155.700 Euro je Wohnung#

Am 24. April 2024 kaufte die landeseigene HOWOGE der Vonovia 4.495 Wohnungen in Lichtenberg ab; im Paket steckten außerdem 6,9 Hektar Potenzialflächen, 873 Stellplätze und 49 weitere Einheiten. Der Gesamtkaufpreis lag bei rund 700 Millionen Euro, den Landeshaushalt belaste das nicht (Pressemitteilung des Landes Berlin⁴). 700 Millionen Euro auf 4.495 Wohnungen sind rund 155.700 Euro je Wohnung, eine Obergrenze, weil im Paket mehr steckt als Wohnungen. Damit liegen zwei freihändige Ankäufe desselben Landes vor, der von 2021 als belastbarer Durchschnitt, der von 2024 als Obergrenze.

Berlin verlor 2024 netto 7.477 gebundene Sozialwohnungen#

Warum das Land 2021 kaufte, sagte Finanzsenator Matthias Kollatz: „Bei einem Teil des angebotenen Wohnungsbestandes läuft die Sozialbindung demnächst aus.“ Bei 2.373 der 3.076 übernommenen Sozialwohnungen des ersten Förderwegs steht beim Bindungsende „Keine Angabe (später)“. Bundesweit verlieren jedes Jahr rund 55.000 Sozialmietwohnungen ihre Belegungsbindung, so die Bundesregierung in der Bundestagsdrucksache 21/4908. Das ist der Abgang, nicht die Bilanz: Dieselbe Antwort nennt Neubau, Modernisierung und Bindungserwerb als Zugang. Die Nettobilanz führen die Förderergebnisse Sozialer Wohnungsbau 2024 bmwsb.bund.de ↗: bundesweit sank der gebundene Bestand um 1,93 Prozent auf 1.047.861, in Berlin fiel er von 99.849 auf 92.372, minus 7,49 Prozent oder 7.477 Wohnungen, bei 5.373 im selben Jahr geförderten Mietwohnungen. Über fünf Jahre liefen bundesweit 243.261 Bindungen aus, während 146.506 neu hinzukamen⁵.

Das Bundesjustizministerium setzt statt Enteignung auf stärkere Regulierung. Der Mietwucher-Paragraf, der schon heute gilt, wird seit Jahrzehnten fast nie durchgesetzt⁶.

Legt man die vier Rechnungen nebeneinander, liegt jede unter dem 2021 gezahlten Durchschnitt; nur die Fortschreibung von 2020 reicht mit 160.500 Euro darüber hinaus. Zwischen der niedrigsten Modellrechnung und dem Preis, den das Land selbst zahlte, liegen rund 121.500 Euro je Wohnung. Wie sich die 2,4 Milliarden Euro auf Lage, Baujahr und Bindungsstatus verteilen, weiß der Senat seit fünf Jahren; er hat nicht erklärt, warum das Abgeordnetenhaus es nicht erfährt.

Anlass war die Meldung „Wohnungsnot: Hubig zweifelt Machbarkeit eines Verbots von Immobilienenteignung an“ von Alexander Eydlin und AFP für ZEIT Online vom 24. Juli 2026; aus ihr stammen Hubigs Zitate und die Einordnung des Gesetzesvorhabens. Der Gesetzeswortlaut stammt aus dem Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin, 82. Jahrgang Nr. 9 vom 27. März 2026, S. 137 ff. berlin.de ↗, die Kostenschätzungen aus den amtlichen Abstimmungsunterlagen des Landes Berlin berlin.de ↗ und, für den Stand vom September 2020, aus einer Pressemitteilung des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin⁷, die Refinanzierungsrechnung aus der Kurzstudie von Andrej Holm, Friederike Thonke und Gian Arpagaus vom 17. November 2025 content.dwenteignen.de ↗ im Auftrag der Initiative, die Transaktionsdaten von 2021 aus der Pressemitteilung der Senatsverwaltung für Finanzen vom 17. September 2021⁸ und dem Bericht an den Hauptausschuss, Rote Nummer h19-0082 D parlament-berlin.de ↗, die Transaktionsdaten von 2024 aus der Pressemitteilung des Landes Berlin vom 24. April 2024 berlin.de ↗, die Bindungszahlen aus der Bundestagsdrucksache 21/4908 dserver.bundestag.de ↗ und den Förderergebnissen Sozialer Wohnungsbau 2024 bmwsb.bund.de ↗, die Bewertungsfrage aus dem Abschlussbericht der Expertenkommission vom 27. Juni 2023 berlin.de ↗, die Marktzahlen aus dem Immobilienmarktbericht 2021/2022 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin berlin.de ↗. Die Beträge je Wohnung sind eigene Divisionen der genannten Gesamtsummen.