1,4 Millionen fehlende Wohnungen sind eine von drei Rechnungen

„Als Wohnungsdefizit wird eine Beeinträchtigung der Haushaltsbildung und ein verfügbarer Leerstand unter drei Prozent des Wohnungsbestandes gewertet.“ Mit diesem Satz definiert das Pestel-Institut eine der meistzitierten Zahlen der deutschen Wohnungspolitik: rund 1,4 Millionen fehlende Wohnungen. Gezählt hat diese Wohnungen niemand. Die Zahl ist der Abstand zwischen dem Bestand und einem Sollzustand, in dem drei von hundert Wohnungen leer stehen dürfen.

Am 17. August 2026 meldete ZEIT ONLINE unter dem Titel „Ifo-Umfrage: Stimmung im Wohnungsbau verbessert sich leicht“ (Theresa Walter, AFP und Reuters), das Geschäftsklima im Wohnungsbau sei von minus 30,6 auf minus 29,3 Saldopunkte gestiegen. 41,2 Prozent der Firmen klagten über Auftragsmangel, 8,5 Prozent über Stornierungen, 13,1 Prozent über Materialengpässe. Vier Umfragewerte, jeder auf die Nachkommastelle genau. Die fünfte Zahl der Meldung, die 1,4 Millionen, stammt dort von „Schätzungen von Experten“, ohne Institut und ohne Stichtag.

Das Pestel-Institut rechnet 1,4 Millionen fehlende Wohnungen, 1,05 Millionen und 790.000#

Die Zahl stammt aus dem „Sozialen Wohn-Monitor 2026″ des Pestel-Instituts mieterbund.de ↗ vom Januar 2026, gerechnet für 400 Kreise auf Zahlen der Statistischen Ämter, mit dem Stichtag Ende 2024. Die Studie rechnet drei Varianten und weist alle drei aus. Ohne Aktivierung des Langzeitleerstands kommt sie auf die zitierten 1,4 Millionen. Geht sie davon aus, dass 40 Prozent der lange leer stehenden Wohnungen an den Markt zurückkehren, sinkt das Defizit auf 1,05 Millionen, und in einzelnen Regionen stehen dann 90.000 Wohnungen zu viel. Bei 80 Prozent sind es 790.000 fehlende und 260.000 überzählige. Der Unterschied zwischen der höchsten und der niedrigsten Variante ist eine einzige Annahme.

Als fehlend gilt in dieser Rechnung alles unter drei Prozent verfügbarem Leerstand#

Die Definitionszeile trägt zwei Bedingungen. Die erste ist die beeinträchtigte Haushaltsbildung, also Menschen, die keinen eigenen Haushalt gründen können. Die zweite ist eine Marke: Sinkt der verfügbare Leerstand unter drei Prozent des Bestands, wird der Abstand bis zu dieser Marke als Defizit gewertet. Ein Wohnungsmarkt braucht Umzugsreserve, fachlich streitet darüber niemand; die Höhe der Reserve setzt trotzdem der Rechner. Der Preis kommt in der Definition nicht vor. Eine Wohnung, die es gibt und die sich niemand leisten kann, fehlt nach dieser Rechnung nicht.

Deshalb stehen für dieselbe Frage mehrere Zahlen nebeneinander, ohne dass eine davon falsch wäre. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung setzt für 2023 bis 2030 rund 320.000 neue Wohnungen jährlich¹ an, gerechnet nach einer anderen Methode und für jedes einzelne Jahr statt für einen Stichtag. Es ist dieselbe Mechanik wie bei der Vermögensverteilung², deren Spitzenquote an der Wahl der Bezugsgröße hängt.

Der Zensus zählte 1,9 Millionen leere Wohnungen, 700.000 davon binnen drei Monaten beziehbar#

Wie groß der Leerstand ist, hat der Zensus 2022³ erhoben: rund 1,9 Millionen leerstehende Wohnungen zum Stichtag 15. Mai 2022, eine Quote von 4,3 Prozent. Über die Hälfte davon stand mindestens ein Jahr leer, 24 Prozent wegen Baumaßnahmen oder Sanierungen, und rund 700.000 Wohnungen waren binnen drei Monaten beziehbar. Das sind 38 Prozent, und ungefähr um diese Größe liegen die drei Szenarien der Studie auseinander. Dass Leerstandszahlen überhaupt auseinandergehen, führt die Wohnungsmarktbeobachtung des BBSR vor allem auf zwei Größen zurück: den Leerstandsbegriff, der entweder den gesamten oder nur den marktaktiven Leerstand fasst, und die Erhebungsart, also Vollerhebung, Fortschreibung oder Stichprobe.

Das Pestel-Institut schreibt diesen Bestand mit Begründung ab: Nach der Erwartung des BBSR kehren nur rund 10.000 Wohnungen im Jahr aus dem Langzeitleerstand an den Markt zurück. Dazu kommt der Abstand der Stichtage. Der Zensus misst Mai 2022, das Defizit Ende 2024, also zwei Aufnahmen desselben Bestands mit zweieinhalb Jahren dazwischen. Belastbar ist daraus weder Entwarnung noch Alarm, sondern die schlichte Beobachtung, dass die Spannweite von 790.000 bis 1,4 Millionen an einer Annahme über diese 1,9 Millionen Wohnungen hängt.

Der Bauturbo veranschlagt 3.000 Baugenehmigungen im Jahr und nennt keine fehlenden Wohnungen#

Öffentlich begründet wird die Beschleunigung des Wohnungsbaus regelmäßig mit der Defizitzahl. Der Gesetzentwurf vom 30. Juli 2025 dserver.bundestag.de ↗ kennt sie nicht. Als Anlass nennt er „den Mangel an bezahlbarem Wohnraum, der insbesondere in vielen urbanen Räumen nach wie vor besteht“, und kommt ohne jede Bedarfszahl aus. Den Erfüllungsaufwand seiner zentralen Regel, der Abweichung vom Einfügegebot nach § 246e Baugesetzbuch, veranschlagt das Ministerium mit 3.000 Baugenehmigungen pro Jahr zu rund 11.000 Euro je Fall. Das sind 3.000 Genehmigungen in jedem Jahr gegen 1,4 Millionen Wohnungen, die zu einem Stichtag fehlen. Evaluiert wird bis zum 31. Dezember 2029, gemessen an den Zustimmungen der Gemeinden und an der Entwicklung der erteilten Baugenehmigungen. Die Abweichung selbst läuft Ende 2030 aus.

Der Maßstab ist damit das Verfahren. Wie weit Verfahren und Wohnung auseinanderliegen, zeigt der Abstand zwischen den 104.700 von Januar bis Mai 2026 genehmigten Wohnungen, die das Statistische Bundesamt meldet, ein Plus von 15,4 Prozent, und den 185.000 Fertigstellungen, die das ifo-Institut für das Gesamtjahr erwartet; zwischen Genehmigung und Baubeginn liegt der Bauüberhang⁴. Auftraggeber der Rechnung ist das Verbändebündnis „Soziales Wohnen“, koordiniert von der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau, die im Lobbyregister des Bundestags als Dachverband der Mauersteine erzeugenden Industrie geführt wird; der Deutsche Mieterbund trägt dasselbe Bündnis. Am Rechenwerk ändert das nichts, Methode und Datenquellen liegen offen.

Wer die 1,4 Millionen zitiert, zitiert eine Annahme mit: dass der Langzeitleerstand für den Wohnungsmarkt verloren ist. Kehren stattdessen 80 Prozent dieses Leerstands an den Markt zurück, rechnet dieselbe Studie 790.000 fehlende Wohnungen aus und dazu 260.000, die in den falschen Regionen zu viel stehen. Beide Werte stehen in Abbildung 6 des Wohn-Monitors. In den geprüften Meldungen über die Studie war keiner von beiden zu finden.

Anlass war die Meldung „Ifo-Umfrage: Stimmung im Wohnungsbau verbessert sich leicht“ von Theresa Walter, AFP und Reuters für ZEIT ONLINE vom 17. August 2026. Aus dem Artikel übernommen sind die ifo-Umfragewerte für Juli 2026, die Zahl der Baugenehmigungen von Januar bis Mai 2026 und die erwarteten Fertigstellungen. Eigene Recherche: die drei Defizitszenarien und die Definition des Wohnungsdefizits aus dem „Sozialen Wohn-Monitor 2026″ des Pestel-Instituts, Januar 2026, veröffentlicht beim Deutschen Mieterbund (mieterbund.de); Leerstand, Quote und Verfügbarkeit aus dem Zensus 2022 des Statistischen Bundesamts (destatis.de); die Wohnungsbedarfsprognose 2023 bis 2030 des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (bbsr.bund.de); Anlass, Erfüllungsaufwand und Evaluierungsklausel des Gesetzentwurfs aus der Bundestagsdrucksache 21/1084 (dserver.bundestag.de) sowie § 246e Baugesetzbuch (gesetze-im-internet.de); der Registereintrag R000222 des Lobbyregisters des Deutschen Bundestages (lobbyregister.bundestag.de).