Nicht die kleinen privaten Vermieter tragen den Mietwohnungsmarkt

Wer über Vermieter klagt, hat meist eine bestimmte Person vor Augen: den Rentner mit der einen geerbten Wohnung, der die Miete kaum anhebt. Celine Schäfer porträtierte für DIE ZEIT am 7. Juli 2026 einen Berliner, der genau in dieses Bild passt. Er vermietet drei Kreuzberger Wohnungen, die Angebotsmiete dort sah er von acht auf sechzehn Euro je Quadratmeter steigen¹, und trotzdem will er aussteigen: „Nie wieder würde ich in Immobilien investieren“, zitiert ihn Schäfer. Stellvertretend steht der Mann für 16,1 Millionen Mietwohnungen in der Hand privater Vermieter, mehr als 60 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland. Daraus wird regelmäßig ein Satz über die vielen Kleinen, denen der Wohnungsmarkt gehört.

Die 16,1 Millionen Wohnungen entstehen durch eine Subtraktion#

Die 16,1 Millionen stammen aus einem Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft und beruhen auf keiner Umfrage unter Vermietern. Der Zensus 2022 zählt, wem Gebäude gehören: 24,9 Millionen Wohnungen entfallen auf Privatpersonen, weitere 9,3 Millionen auf Eigentümergemeinschaften. Davon ziehen die Autoren die 18,1 Millionen selbstgenutzten Wohnungen ab. Was nach dem Abzug übrig bleibt, zählt als Mietwohnung in privater Hand: 16,1 Millionen oder 64,4 Prozent der rund 25 Millionen Mietwohnungen iwkoeln.de ↗. „Klein“ ist in diesem Wort keine Größenangabe. Es bezeichnet die Eigentumsform des Gebäudes.

Ein knappes Viertel der privaten Vermieter hält zwei Drittel der Wohnungen#

58 Prozent der privaten Vermieter besitzen genau eine Wohnung, 19 Prozent zwei²: So verteilt es der IW-Vermieterreport, eine Umfrage unter rund 1.000 Vermietern im Februar 2026. Diese gut drei Viertel halten zusammen gut fünf der 16,1 Millionen Wohnungen. Die restlichen knapp elf Millionen liegen bei dem Viertel, das drei Wohnungen und mehr hat. Ein Vermieter mit dreißig Wohnungen wiegt im Bestand so viel wie dreißig Rentner mit je einer.

45 Prozent der privaten Kleinvermieter blieben 2022 unter einer jährlichen Nettoeinnahme von 5.000 Euro, gerechnet also nach Abzug der Betriebs- und Instandhaltungskosten und nicht nach eingenommener Miete; rund jeder Elfte lag am Jahresende im Minus. Die Klage über magere Renditen beschreibt dieses untere Ende zutreffend. Am oberen gehörten 37 Prozent der Vermieterhaushalte zum einkommensstärksten Fünftel der Bevölkerung.

Der Bestand privater Vermietung wuchs seit 2011 um 914.000 Wohnungen#

Im „nie wieder“ schwingt ein Rückzug mit, den die Zensus-Vergleiche nicht hergeben. Zwischen 2011 und 2022 wuchs die private Vermieterschaft von rund 4,2 auf 5,5 Millionen Haushalte, ihr Wohnungsbestand um 914.000 Einheiten³ oder sechs Prozent. Wer aussteigt, verkauft an den nächsten privaten Käufer oder an eine Gesellschaft; der Bestand privater Vermietung wächst unabhängig davon, wer die einzelne Wohnung gerade hält. Der Marktanteil sank um anderthalb Prozentpunkte, von 65,9 auf 64,4 Prozent, weil privatwirtschaftliche Anbieter Anteile gewannen. In den sieben größten Städten fiel er um 5,6 Prozentpunkte, in Düsseldorf um 6,7.

Die Formel von der tragenden Säule stammt aus einem Auftragsgutachten#

„Private Kleinvermieter stellen eine tragende Säule des deutschen Mietwohnungsmarktes dar.“ Mit diesem Satz beginnt die Zusammenfassung des Gutachtens, das der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888 und Haus und Grund Düsseldorf und Umgebung in Auftrag gegeben haben⁴. Dieselbe Untersuchung liefert die 16,1 Millionen und die Definition dahinter; die Verteilung von 58 und 19 Prozent stammt aus einer zweiten IW-Erhebung, für die die Deutschland.Immobilien AG zahlte. Wer eine Studie bezahlt, ändert damit keine amtliche Erhebung. Er wählt die Frage und die Zeile, mit der die Antwort beginnt. Die Zensus-Werte in beiden Untersuchungen halten der Nachprüfung stand.

Der Bundesverband Haus & Grund Deutschland meldete im Lobbyregister des Bundestags⁵ für 2025 Aufwendungen für Interessenvertretung von gut 450.000 Euro, ein Dachverband aus 23 Landesverbänden mit Gesprächszugang zu Abgeordneten und Fachministerien. Im selben Eintrag steht, wen der Verband unter „privater Eigentümer“ fasst: Menschen, die Wohnraum vermieten, und Menschen, die selbst darin wohnen. Steuerlich sind das zwei sehr verschiedene Lagen⁶, im Verbandsnamen sind sie eine Gruppe.

Gezählt nach Köpfen stimmt der Satz von der Säule: 5,5 Millionen Haushalte vermieten. Gezählt nach Wohnungen sagt er das Falsche. Wer über die Mietpreisbremse, den Gebäudetyp E⁷ oder den kaum je geahndeten Mietwucher⁸ streitet, verhandelt in den sieben größten Städten ohnehin mit einem anderen Markt: Dort stellen private Kleinvermieter 45,3 Prozent der Mietwohnungen, bundesweit sind es 64,4.

Anlass war Celine Schäfers Text „Private Vermieter: »Nie wieder würde ich in Immobilien investieren«“, DIE ZEIT, 07.07.2026; aus ihm stammen die Kreuzberger Mietangabe, die hier nicht nachgeprüft wurde, und die Zuschreibung der 16,1 Millionen an das Institut der deutschen Wirtschaft. Definition, Subtraktion, Ertrags- und Städtewerte stammen aus dem IW-Gutachten „Private Vermieter in Deutschland“ (iwkoeln.de, Köln, Juni 2025, im Auftrag zweier Haus-und-Grund-Vereine), die Verteilung nach Wohnungszahl aus dem IW-Vermieterreport (Februar 2026, rund 1.000 Befragte, erhoben für die Deutschland.Immobilien AG), die Zeitreihe aus den Auswertungen des Instituts (iwd.de) und die Angaben zur Interessenvertretung aus dem Lobbyregister des Deutschen Bundestags (lobbyregister.bundestag.de, Eintrag R000238, Stand 23.06.2026); alle Werte am 19.08.2026 an der Primärquelle nachgeschlagen. „Gut fünf von 16,1 Millionen Wohnungen“ und „ein Viertel hält zwei Drittel“ sind Überschläge, die den Zensus-Bestand mit der Umfrageverteilung verrechnen.