Beim Vollzug der Mietpreisbremse fehlt das Personal

Die Mietwucher-App der Linksfraktion hat bis zum 9. Juli 2026 aus rund 303.500 Abfragen 198.000 mutmaßlich überhöhte Mieten herausgefiltert; mehr als 10.000 Haushalte meldeten sich. Wer daraus eine Verurteilung machen will, muss als Mieter selbst darlegen, welche Wohnungen er erfolglos gesucht hat, ein Beweismaß, an dem die allermeisten Verfahren bereits scheitern. Warum der Mietwucher-Paragraf kaum greift¹, zeigt sich genau an dieser Beweislast. Der bislang einzige rechtskräftige Bußgeldfall brachte einer Vermieterin in Friedrichshain-Kreuzberg 26.000 Euro Strafe ein. Eine Reform, die die Beweishürde gesenkt und das Höchstbußgeld von 50.000 auf 100.000 Euro verdoppelt hätte, scheiterte am 6. November 2025 im Bundestag mit 440 zu 131 Stimmen. Auch die folgende große Mietrechtsreform² vom 29. April 2026, mit Indexmieten-Deckel, Kurzzeitmiet-Grenzen und erweiterter Schonfrist, ließ § 5 WiStG und § 291 StGB unangetastet. Damit bleibt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) der schärfere zivilrechtliche Hebel gegen überhöhte Mieten. Ausgerechnet in Berlin, wo die Nachfrage nach ihm besonders groß ist, zeigt sich, wie dünn seine Durchsetzung besetzt ist.

Genau an der Differenz zwischen Neuvertrag und Bestand setzt dieser Hebel an: der Unterschied zwischen Angebots- und Bestandsmiete³ ist der Maßstab, an dem Mietpreisbremse und Mietspiegel überhaupt erst messen, ob eine Miete überhöht ist. Wie oft dieser Maßstab gerichtlich geprüft wird, zeigt ein Trend, der an keine einzelne Reform gebunden ist: Die Prozessstatistik des Deutschen Mieterbunds⁴ zählt für 2024 bundesweit 197.092 Mietrechtsprozesse, 7,8 Prozent mehr als im Vorjahr; der Anteil der Streitigkeiten um Mieterhöhungen daran wuchs von 17,4 auf 21,8 Prozent, binnen eines einzigen Jahres um mehr als vier Prozentpunkte. Der Trend läuft strukturell über Jahre, unabhängig davon, welche einzelne App oder welcher Prüfbericht gerade Anlass gibt.

Berlins Prüfstelle findet 94 Prozent Verdacht, Friedrichshain-Kreuzberg hat eine Vollzugsperson#

Wie groß die Lücke zwischen Verdacht und Vollzug ist, zeigt der eigene Bericht der Mietpreisprüfstelle⁵ des Landes Berlin: Von 339 im Zeitraum April bis Dezember 2025 geprüften Mietverträgen fand die Prüfstelle bei 320, also 94 Prozent, einen Verdacht auf Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Abgeschlossen war bis zum Berichtsdatum ein einziges Bußgeldverfahren. Für Friedrichshain-Kreuzberg, neben Pankow und Mitte einer der besonders betroffenen Bezirke, stand der Prüfstelle eine einzige Vollzugsperson zur Verfügung, gegenüber sieben in der deutlich kleineren Stadt Frankfurt am Main. Im begleitenden Interview mit der zuständigen Bezirksstadträtin⁶ fasst der Tagesspiegel den gleichen Befund von der anderen Seite: Nur sechs Prozent der geprüften Verträge liegen im zulässigen Bereich. In der Stadt, in der die Mietwucher-App der Linksfraktion besonders stark nachgefragt wird, ist die behördliche Kapazität knapp bemessen, die diese Verdachtsfälle in tatsächliche Verfahren übersetzen müsste.

Selbst Frankfurts Vorbild-Vollzug erreicht nur gut ein Drittel der eigenen Verdachtsfälle#

Der Vortagsbeitrag nennt Frankfurt am Main als bundesweites Vorbild in der Mietwucher-Verfolgung. Im Frankfurter Mietenmonitor-Pilotprojekt⁷ wertete die Stadt zwischen Januar und März 2025 2.679 verdächtige Wohnungsinserate aus, rund 40 Prozent aller geprüften Anzeigen. Kontaktieren ließen sich davon nur 959 Vermieter, 36 Prozent, weil bei den übrigen 1.720 Inseraten die Adresse fehlte. Reagiert haben am Ende rund 30, etwas mehr als ein Prozent der ursprünglich ausgewerteten Inserate. Als Vorbild taugt Frankfurt damit nur bedingt: Wir sehen darin eine Aufsicht, die fast zwei Drittel ihrer eigenen Verdachtsfälle gar nicht erst erreicht, nicht wegen der Beweislast, die den Mietwucher-Paragrafen lähmt, sondern schon, weil ein Online-Inserat keine Vermieteradresse zeigen muss.

Private Kleinvermieter verlieren in den Großstädten Düsseldorf und Köln drei- bis vierfach schneller Marktanteil als im Bundesschnitt#

Bundesweit ging der Marktanteil privater Kleinvermieter am Mietwohnungsbestand zwischen 2011 und 2022 nur um 1,5 Prozentpunkte zurück. Für die Großstädte greift dieser Bundeswert zu kurz: Laut einem Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft iwkoeln.de ↗ verlieren private Kleinvermieter in Düsseldorf 6,7 und in Köln 5,2 Prozentpunkte, in den A7-Städten (den sieben größten deutschen Immobilienmärkten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf) insgesamt 5,6 Prozentpunkte, drei- bis vierfach mehr als im Bundesschnitt. Beauftragt haben das Gutachten der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888 und Haus & Grund Düsseldorf, zwei Vermieterverbände; das erklärt die Wahl der Beispielstädte und gehört zur Einordnung der Zahlen. Die Fläche, die private Kleinvermieter dort abgeben, übernehmen laut dem Gutachten vor allem privatwirtschaftliche, professionalisierte Anbieter. Wie konzentriert der Markt privater Vermieter ist⁸, zeigt sich schon daran, dass ein knappes Viertel der privaten Vermieter zwei Drittel des Bestands hält. Genau in den Großstädten, in denen dieser Anteil am schnellsten schrumpft, trifft die Mietwucher-Aufsicht zunehmend auf eine Gegenseite, die besser organisiert und schwerer greifbar ist als der einzelne Kleinvermieter, den der Wucher-Paragraf ursprünglich im Blick hatte.

Beide Entwicklungen verstärken sich gegenseitig. Ausgerechnet in den Großstädten, in denen private Kleinvermieter am schnellsten Marktanteil an sie verlieren, muss die knappste Prüfstellen-Kapazität zugleich eine Gegenseite kontrollieren, die strukturell schwerer greifbar ist als der einzelne Kleinvermieter.

Warum die Vollzugslücke keine Frage der Stadtgröße ist, sondern der Kapazität#

Dass Berlin einfach die größte deutsche Stadt ist, erklärt die Lücke nicht allein. Der Mietenmonitor des Deutschen Mieterbunds für Berlin mieterbund.de ↗ fand bei automatisiert geprüften Bestandsinseraten 46 Prozent Verstoß gegen die Mietpreisbremse, bei möblierten Angeboten 69 Prozent. Im deutlich kleineren Ulm mieterbund.de ↗ lag die Verstoßquote bei Bestandsinseraten bei rund 70 Prozent, höher als in Berlins Bestandssegment. Beide Städte wurden im selben Erhebungszeitraum, Mai 2024 bis Oktober 2025, nach demselben automatisierten Verfahren geprüft, der Vergleich bleibt also methodisch sauber. Die Lücke folgt damit vor allem der Kapazität der jeweiligen Vollzugsinstitution relativ zum Fallaufkommen, die Einwohnerzahl allein erklärt sie nicht. Gemessen an dieser Kapazität schneidet Berlin gegenüber Frankfurt deutlich schwächer ab: größere Stadt, mehr Bezirke, und im besonders betroffenen Friedrichshain-Kreuzberg eine einzige Vollzugsperson, wo Frankfurt sieben einsetzt.

Die Mietpreisbremse bleibt auf dem Papier der schärfste zivilrechtliche Hebel gegen überhöhte Mieten. Ob sie greift, entscheidet die Kapazität ihrer Prüfstelle relativ zum Fallaufkommen, nicht die Einwohnerzahl einer Stadt: Selbst Ulms höhere Verstoßquote bei deutlich kleinerer Fallzahl hängt an genau derselben Kapazitätsfrage, sobald das Fallaufkommen die eigene Prüfstelle übersteigt, ein Muster, das angesichts der bundesweit wachsenden Zahl an Mietrechtsprozessen eher zu- als abnehmen dürfte.

Anlass war die Ausgabe „Mietwucher ist verboten und wird trotzdem fast nie bestraft“, Am Rand gelesen, 09.07.2026 (christopher-helm.com). Ebenfalls herangezogen: „Private Vermieter: Die meisten Wohnungen gehören den wenigen“ (08.07.2026, christopher-helm.com) und „Die 76,9 Prozent gelten nur für den, der umzieht“ (06.07.2026, christopher-helm.com).

Die erneut geprüften Zahlen zur Berliner Vollzugspraxis stammen aus dem Bericht der Mietpreisprüfstelle des Landes Berlin (2.3.2026) und dem begleitenden Interview im Tagesspiegel; die zum Frankfurter Mietenmonitor-Pilotprojekt aus der Berichterstattung der Hessenschau (Erhebungszeitraum Januar bis März 2025); die zu den Marktanteilsverlusten privater Kleinvermieter aus dem Gutachten „Private Vermieter in Deutschland“ des Instituts der deutschen Wirtschaft (2025, beauftragt vom Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888 und von Haus & Grund Düsseldorf); die zur Mietrechtsreform vom 29. April 2026 aus der Meldung der Bundesregierung. Die Einordnung zur strukturellen Vollzugslast stammt aus der Prozess-Statistik 2025 des Deutschen Mieterbunds (12.1.2026) und dessen Mietenmonitoren für Berlin und Ulm (Erhebung Mai 2024 bis Oktober 2025, veröffentlicht 2.12.2025).