Der Mietenscan zählt Verdacht, nicht gesenkte Mieten

Das Wichtigste in Kürze

• Berlins Mietenscan bewertete im Juni 2026 4.539 Wohnungsinserate und stufte 2.102 davon als Verdachtsfälle ein.
• Die Schreiben an die Vermietenden sind nach Angabe der Senatsverwaltung präventive Hinweise, keine Bescheide mit Frist.
• Zu viel gezahlte Miete zurückfordern kann nur der Mieter selbst, nachdem er den Verstoß nach § 556g BGB gerügt hat.
• Die Berliner Mietpreisprüfstelle prüfte 2025 mit 150.000 Euro Jahresmitteln 339 Fälle und erfährt den Ausgang selten.

Im Juni 2026 hat das Land Berlin 4.539 Wohnungsinserate gegen den Mietspiegel gerechnet und 2.102 davon für zu teuer befunden. Mietenscan heißt dieses Verfahren: Eine landeseigene Anstalt sammelt Angebotsmieten aus Immobilienportalen, vergleicht sie mit der ortsüblichen Vergleichsmiete und benachrichtigt die Vermietenden, wo der Preis auffällt. Zwei Wochen vor der Wahl zum Abgeordnetenhaus beschreibt Marcus Rohwetter am 5. September 2026 in der ZEIT unter „Mietendemo in Berlin: Irgendjemand muss doch schuld sein“ eine Demonstration vor dem Roten Rathaus, auf der die Enteignung großer Immobilienkonzerne gefordert wird. Zwischen dem Protest und der Behördenpost liegt die Frage: Was wurde aus den 2.102 Fällen?

Berlins Mietenscan erfasste 7.757 Inserate und bewertete 4.539 davon#

Erfasst wurden im Juni 7.757 Inserate, bewerten ließen sich davon 4.539. Bei 2.102 lag die verlangte Miete so weit über dem Mietspiegel, dass die Senatsverwaltung von einem Verdachtsfall spricht; in 90 Prozent dieser Fälle geht es um die Mietpreisbremse, bei einem Teil davon zusätzlich um Mietpreisüberhöhung oder Mietwucher¹. Gemessen wird an Angeboten: 4.539 bewertete Inserate stehen einem Bestand von gut zwei Millionen Berliner Wohnungen gegenüber. Angebote werden zu Neuverträgen, und die kosten mehr: Haushalte, die vor 1999 eingezogen sind, zahlten 2022 bundesweit 6,10 Euro je Quadratmeter, wer ab 2019 unterschrieb 8,40 Euro².

Ziel der Schreiben ist es nach Angabe der Senatsverwaltung, „Vermietende präventiv auf einen möglichen Verstoß gegen geltendes Recht hinzuweisen“. Ein Bescheid ist das nicht, eine Frist enthält es nicht, und ein Bußgeld folgt daraus nur, wenn ein Bezirksamt ein eigenes Verfahren führt. Wie hoch die Hürde dafür liegt, zeigt der Wucherparagraf, bei dem der Nachweis einer ausgenutzten Zwangslage über den Fall entscheidet³.

Die Miete sinkt erst mit der Rüge nach § 556g BGB#

Die Mietpreisbremse ist Zivilrecht. Der Mieter kann eine überhöhte Miete „nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat“, so steht es in § 556g Absatz 2 BGB gesetze-im-internet.de ↗; die Rüge braucht Textform, und für die Zeit davor gibt es kein Geld zurück.

Der Mietenscan misst aber am Inserat, also zu einem Zeitpunkt, an dem es den Mieter noch gar nicht gibt. Die Post geht deshalb folgerichtig an den Vermietenden, und der Weg zur niedrigeren Miete öffnet sich erst, wenn Monate später jemand eingezogen ist, von dem Verdacht weiß und den Streit mit seinem Vertragspartner beginnt. Dass genau dieser Schritt der schwierige ist, hat der Bundesgesetzgeber 2018 schriftlich festgehalten: Notwendige Recherchen und Auskunftsverlangen „halten den Mieter oftmals davon ab, sein Recht geltend zu machen“, heißt es in der Begründung zum Mietrechtsanpassungsgesetz bundesrat.de ↗ vom 7. September 2018. Die Antwort darauf war eine kleinere Hürde: Statt einer qualifizierten Rüge mit Tatsachenvortrag genügt seither die einfache. Die Rüge selbst blieb Voraussetzung.

Die Mietpreisprüfstelle erfährt selten, wie ihre 339 Fälle ausgingen#

Für die Mieter, die diesen Schritt gehen wollen, unterhält das Land eine eigene Stelle. Ihr Jahresbericht 2025 der Berliner Mietpreisprüfstelle berlin.de ↗ rechnet den Betrieb von April bis Dezember 2025 auf: 921 Anfragen, 433 ausführliche Beratungen, 339 abschließend geprüfte Fälle, 300 verschickte Prüfergebnisschreiben. In 94 Prozent der geprüften Fälle war die Miethöhe unzulässig. Zur Verfügung standen dafür 150.000 Euro brutto im Jahr und ein Auftragsvolumen von 160 Stunden im Monat.

Ob aus den Prüfergebnissen niedrigere Mieten wurden, steht in dem Bericht nicht, und er erklärt auch, warum. „Weit verbreitet sind grundsätzliche Bedenken, Vermietenden gegenüber Forderungen nach Absenkung der Miete zu stellen und damit einen Konflikt zu provozieren“, heißt es dort über die Beratenen. Und im Fazit: „Derzeit melden nur wenige Mietparteien den Ausgang der Beratung zurück.“

Der Mietspiegel 2026 rechnet ohne Möblierungszuschlag#

Der Berliner Mietspiegel 2026 mietspiegel.berlin.de ↗ weist Nettokaltmieten aus „ohne etwaige Möblierungs- und Untermietzuschläge“. Von den 4.539 im Juni bewerteten Inseraten wurden 1.727 möbliert angeboten. Für diese Wohnungen verlangt der Vergleich einen Zwischenschritt, den keine Rechtsnorm beziffert: Die Leitlinie der Senatsverwaltung für Möblierungszuschläge schlägt monatlich zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel vor und stellt „eine rechtsverbindliche Vorgabe allerdings nicht dar“.

Das Auftragsvolumen der Prüfstelle ist um 50.000 auf 200.000 Euro brutto jährlich aufgestockt, und seit dem 19. Februar 2026 berät sie donnerstagvormittags an einem dritten Standort im Haus am Mierendorffplatz. Ihr nächster Jahresbericht ist die Stelle, an der eine Zahl über gesenkte Mieten auftauchen könnte. Fehlt sie wieder, liegt das nicht an der Stelle: Den entscheidenden Schritt vom Verdacht zur niedrigeren Miete macht in diesem System kein Amt, sondern ein einzelner Mieter, der seinen Vermieter anschreibt.

Anlass war Marcus Rohwetters Text „Mietendemo in Berlin: Irgendjemand muss doch schuld sein“ für DIE ZEIT vom 5. September 2026. Die Zahlen zum Mietenscan (Juni 2026) stammen aus der Pressemitteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen vom 22. Juli 2026 sowie ihrer Hinweisseite für Vermietende; die Angaben zu Anfragen, Prüffällen und Mitteln aus dem Jahresbericht 2025 der Berliner Mietpreisprüfstelle; der Wortlaut zur Rüge aus § 556g BGB in der Fassung auf gesetze-im-internet.de und aus der Bundesrats-Drucksache 431/18 vom 7. September 2018; die Angaben zum Maßstab aus dem Berliner Mietspiegel 2026 (veröffentlicht auf mietspiegel.berlin.de) und der Leitlinie der Senatsverwaltung zu Möblierungszuschlägen. Der Wohnungsbestand stammt vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (Stand 31. Dezember 2025).