Der IW-Wohnindex zählt mehr Mietinserate, doch nicht in Großstädten

Wer in einer Großstadt eine Mietwohnung sucht, kennt das Gefühl, dass die Portale von Quartal zu Quartal leerer werden. Der IW-Wohnindex für das zweite Quartal 2026 scheint es zu bestätigen: Hamburg hat 57 Prozent seines sichtbaren Mietangebots verloren, Frankfurt 43 Prozent, bundesweit fehlen knapp 12 Prozent. Die Reuters-Meldung, die DIE ZEIT am 20. Juli übernahm (Monika Pilath), führte dazu die Preiszeile, Angebotsmieten plus 4 Prozent binnen Jahresfrist. Jede dieser Mengenzahlen misst gegen einen einzigen Stichtag, das erste Quartal 2022. Derselbe Bericht rechnet zwei Seiten weiter auch gegen das Vorjahresquartal und gegen das Vorquartal, und dort steht ein anderes Ergebnis.

Der IW-Wohnindex misst Inserate, nicht Verträge#

Der IW-Wohnindex iwkoeln.de ↗ wertet Wohnungsinserate der Value-Marktdatenbank aus, qualitätsbereinigt, als Nettokaltmiete. Genossenschaftswohnungen und alles, was unter der Hand weitervergeben wird, tauchen darin nicht auf, laufende Bestandsverträge erst recht nicht. Dieser Ausschnitt ist schmal: Von 19,9 Millionen Mieterhaushalten waren beim Mikrozensus 2022¹ nur 6,6 Millionen im Jahr 2019 oder später in ihre Wohnung eingezogen, ein Drittel; die Angebotsmiete zahlt darum kaum jemand². Amtlich, über alle Mietverhältnisse gerechnet, stiegen die Nettokaltmieten im Juli um 1,8 Prozent³, langsamer als die allgemeine Inflationsrate von 2,8 Prozent und nicht einmal halb so schnell wie die Angebotsmieten.

Das bundesweite Plus entsteht außerhalb der Städte#

In den sieben größten Städten sank die Zahl der Mietinserate gegenüber dem Vorjahresquartal um 6,1 Prozent, gegenüber dem Vorquartal um weitere 5,2 Prozent. Bundesweit stieg sie im selben Jahresvergleich um 1,3 Prozent. Beide Zahlen stehen im selben Bericht: Das Plus entsteht im Umland der Großstädte, das 3,2 Prozent zulegt, und in den sonstigen Regionen mit 5,8 Prozent, wo das Niveau von Anfang 2022 laut Bericht „inzwischen sogar leicht überschritten“ wird. Gegen denselben Stichtag gerechnet liegen die sieben größten Städte 18 Prozent niedriger, die Großstädte außerhalb dieser sieben sogar 26 Prozent.

Zwischen Hamburg und Dortmund liegen 35 Prozentpunkte#

Dortmund zählte binnen Jahresfrist 7,5 Prozent mehr Mietinserate, Stuttgart 6,3 Prozent mehr, auch Leipzig, Essen und Berlin legten zu; Hamburg verlor 27,7 Prozent, Düsseldorf 12,9 Prozent. Vom ersten bis zum letzten Platz sind das gut 35 Prozentpunkte in einem einzigen Jahr. Im Vergleich zum Vorquartal kippt das Bild noch einmal: Da sinkt das Angebot in acht der zehn Städte, am stärksten in Frankfurt mit knapp 9 Prozent. Der Bericht überschreibt den Abschnitt mit „leichte Erholung, aber weiterhin deutlich unter dem Niveau von 2022″; zuletzt sei „keine weiter voranschreitende Verknappung zu beobachten“. Im Oktober erscheint dieselbe Sonderauswertung für das dritte Quartal.

Beim Kauf zeigt dieselbe Datenbank die Gegenbewegung: Auf der Marktseite, auf der das Steuerrecht seit 1987 Vermieter besserstellt als Selbstnutzer⁴, haben sich die Inserate für Eigentumswohnungen seit Anfang 2022 ungefähr verdoppelt, die Zahl der angebotenen Ein- und Zweifamilienhäuser stieg um 140 Prozent.

Berlins Plus von 43 Prozent hängt an der Vergleichsbasis#

Berlin wirkt wie die Ausnahme: 1,0 Prozent Mietanstieg binnen Jahresfrist, dazu 43 Prozent mehr Inserate als Anfang 2022. Der Bericht nennt das eine „Sonderentwicklung“ und rechnet die Basis gleich vor: 2018 wurden zeitweise fast doppelt so viele Wohnungen inseriert wie Anfang 2022. Der Mietendeckel liegt dazwischen. Der jüngste Anstieg erfolge daher „von einem bereits stark reduzierten Niveau aus“ und sei „nicht mit einer Rückkehr zu früheren Angebotsverhältnissen gleichzusetzen“. Beim Preis zieht Berlin derweil wieder an: Gegenüber dem Vorquartal stiegen die Angebotsmieten dort um 1,7 Prozent, stärker als die bundesweiten Angebotsmieten im selben Quartal mit 1,3 Prozent. Ob daraus eine Trendwende wird, lässt der Bericht ausdrücklich offen.

Hinter dem schmalen Angebot steht der Verzicht auf den Umzug#

Den Mechanismus benennt der Bericht selbst: „Hohe Neuvertragsmieten verringern die Umzugsbereitschaft, sodass weniger Wohnungen frei und erneut angeboten werden.“ Wer umzieht, gibt einen Altvertrag auf, der im Schnitt günstiger ist; schon 2022 zahlten Haushalte mit Einzug ab 2019 im Mittel 9,80 Euro je Quadratmeter bruttokalt, alle Mieterhaushalte 8,70 Euro. Die verbliebenen Inserate verteuern sich, was den nächsten Umzug unattraktiver macht. Der Neubau füllt die Lücke nicht: 206.600 fertiggestellte Wohnungen im Jahr 2025⁵, 18 Prozent weniger als im Vorjahr, bei einem Bauüberhang von 760.700 genehmigten Wohnungen, von denen ein großer Teil noch nicht begonnen wurde⁶. Wie viele Wohnungen am Ende fehlen, hängt davon ab, welche der drei gängigen Rechnungen man nimmt⁷.

Der Bundestag berät derzeit eine schärfere Mietpreisbremse#

Das IW leitet aus seinem Befund eine Empfehlung ab: die Lock-in-Effekte der Mietpreisregulierung zu adressieren, „etwa durch mehr Möglichkeiten, Bestandsmieten anzupassen“. Das ist eine Position, keine Messung. Getragen wird das Institut von den Arbeitgeber- und Industrieverbänden BDA und BDI, finanziert von Verbänden und Unternehmen; die Empfehlung erschien drei Tage, bevor sich das Inkrafttreten der bis Ende 2029 verlängerten Mietpreisbremse zum ersten Mal jährte.

Der Gesetzgeber arbeitet derweil in die andere Richtung: Ein Entwurf soll der Mietpreisbremse nach der amtlichen Zusammenfassung „mehr Geltung“ verschaffen⁸, er hat am 9. Juli 2026 die erste Lesung passiert und liegt seither im Ausschuss. Vorgesehen sind ein Deckel für Indexmieten in angespannten Märkten, eine Obergrenze für den Möblierungszuschlag samt Offenlegungspflicht vor Vertragsschluss und eine Frist von sechs Monaten für die Ausnahme bei Kurzzeitvermietung; zugunsten der Vermieter steigt die Schwelle für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsumlagen von 10.000 auf 20.000 Euro. Der Bundesrat hat Nachbesserungsbedarf angemeldet, der Ausgang ist offen.

Vier Prozent mehr Angebotsmiete im zweiten Quartal, 1,8 Prozent mehr Bestandsmiete im Juli: Die Miete im Inserat zieht der Miete auf der Abrechnung um gut zwei Prozentpunkte im Jahr davon. Der Bericht zieht daraus den Schluss, das öffentlich sichtbare Angebot bleibe „in den meisten großen Städten deutlich knapper als vor der Zinswende“, und das spreche „für anhaltend angespannte Mietmärkte“.

Anlass war die Reuters-Meldung „Angebotsmieten: Mieten steigen im zweiten Quartal um vier Prozent“, die DIE ZEIT am 20. Juli 2026 übernahm (Monika Pilath). Alle Index- und Inseratszahlen stammen aus dem IW-Report 34/2026 „IW-Wohnindex Q2 2026″ iwkoeln.de ↗ von Pekka Sagner und Michael Voigtländer (20. Juli 2026), die Angebotszahlen nach Regionstypen aus Abbildung 4-2, die der zehn größten Städte aus Abbildung 4-3, die Miet- und Kaufpreise der Städte aus Abschnitt 3.2. Die amtlichen Vergleichszahlen kommen vom Statistischen Bundesamt: Nettokaltmieten und Inflation im Juli 2026 destatis.de ↗, Mietniveaus und Einzugsjahre aus dem Mikrozensus 2022 destatis.de ↗, Baufertigstellungen und Bauüberhang 2025 destatis.de ↗. Der Stand des Mietrechtsverfahrens (Bundestagsdrucksache 21/6807, erste Lesung am 9. Juli 2026, seither im Ausschuss) ist beim Deutschen Bundestag bundestag.de ↗ dokumentiert.