Was darf der Selbstnutzer von der Steuer absetzen?

Die Gasheizung fällt aus, die neue kostet 30.000 Euro. Wer die Wohnung vermietet, zieht diese Rechnung von den Mieteinnahmen ab und mindert damit sein zu versteuerndes Einkommen. Der Nachbar, der selbst einzieht, bekommt über drei Jahre 7, 7 und 6 Prozent der Kosten von der Steuerschuld abgezogen, hier zusammen 6.000 Euro. Vermieter klagen über zu strenge Regeln, und DIE ZEIT hielt dieses Klagen am 14. Juli 2026 für oft unbegründet. Wonach entscheidet das Einkommensteuergesetz, wer welche Kosten geltend machen darf: der Vermieter oder der Selbstnutzer?

Für die Heizung bleiben bis zu 40.000 Euro beim Selbstnutzer#

Der Posten steht in § 35c EStG gesetze-im-internet.de ↗. Wer ein eigenes, mehr als zehn Jahre altes Gebäude energetisch saniert, mindert seine Einkommensteuer im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr um je 7 Prozent der Aufwendungen, im dritten Jahr um 6 Prozent. Die Erneuerung der Heizungsanlage steht als Nummer 6 im Katalog der begünstigten Maßnahmen. Der Höchstbetrag von 40.000 Euro je Objekt ist bei 200.000 Euro Aufwand erreicht.

Daneben stehen zwei kleinere Posten. Der Handwerkerbonus nach § 35a Abs. 3 EStG bringt 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro im Jahr; Material zählt nicht mit. Wer ein saniertes Baudenkmal selbst bewohnt, zieht nach § 10f EStG gesetze-im-internet.de ↗ zehn Jahre lang je 9 Prozent der Sanierungskosten als Sonderausgaben ab, zusammen 90 Prozent. Die Schuldzinsen für das Darlehen und die Abschreibung des Gebäudes kommen in keiner dieser drei Vorschriften vor.

Der Vermieter rechnet ohne Deckel ab#

Wer vermietet, erzielt Einkünfte und darf gegenrechnen, was ihn das Erzielen kostet: Schuldzinsen in voller Höhe, jeden Erhaltungsaufwand, die Verwaltung. Dazu die Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG, 2 Prozent im Jahr für Bauten von 1925 bis 2022, 2,5 Prozent für ältere und 3 Prozent für alles, was nach dem 31. Dezember 2022 fertig wurde. Beginnt der Bau eines Wohngebäudes zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029, sind wahlweise 5 Prozent degressiv vom Restwert möglich. Wie viel ein solcher Abzug wert ist, hängt am persönlichen Grenzsteuersatz, den die kalte Progression über Jahre nach oben verschoben hat¹. Die meisten Mietwohnungen gehören dabei nicht Konzernen, sondern privaten Kleinvermietern².

Wer an Angehörige vermietet, behält den vollen Kostenabzug, solange die Miete 66 Prozent der ortsüblichen erreicht (§ 21 Abs. 2 EStG). Ein saniertes Baudenkmal lässt sich als Vermietungsobjekt über zwölf Jahre vollständig abschreiben, acht Jahre lang 9 und dann vier Jahre lang 7 Prozent der Sanierungskosten (§ 7i EStG); wer dasselbe Denkmal selbst bewohnt, kommt nach § 10f auf 90 Prozent in zehn Jahren.

Nach zehn Jahren Haltedauer bleibt der Veräußerungsgewinn steuerfrei, obwohl der Eigentümer zuvor eine Abnutzung abgesetzt hat; wer selbst darin wohnte, verkauft ohnehin sofort steuerfrei (§ 23 EStG). Seit dem 23. Juni 2026 liegt dem Bundestag ein Entwurf vor, der diese Frist streichen will: Die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen beziffert in Drucksache 21/6637 dserver.bundestag.de ↗ die Mehreinnahmen auf rund sechs Milliarden Euro, Veräußerungsgewinne wären dann unabhängig von der Haltedauer mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Eingebracht ist der Entwurf, mehr nicht.

Nach fünfzehn Jahren trennen beide Käufer 87.000 Euro#

Was die Posten zusammen ergeben, hat das Institut der deutschen Wirtschaft durchgerechnet³. Zwei Käufer, dieselbe 300.000-Euro-Wohnung in einer Metropole: Nach fünfzehn Jahren liegt der Vermieter rund 87.000 Euro vorn, seine Eigenkapitalrendite bei knapp 9 gegenüber 6 Prozent. Die Modellrechnung unterstellt 80 Prozent Fremdfinanzierung, 36.000 Euro Renovierungskosten und 3 Prozent Wertsteigerung im Jahr, mehr, als der Vermietungsalltag derzeit hergibt. Außerhalb der Ballungsräume schrumpft der Abstand auf 40.000 bis 50.000 Euro.

Dieselbe Untersuchung vergleicht sieben Länder. In den sechs anderen, darunter die Niederlande, Frankreich und Österreich, begünstigt das Steuerrecht die Selbstnutzung.

Bis 1987 versteuerte der Eigentümer seine ersparte Miete#

In keiner deutschen Steuererklärung steht der Eigenmietwert: die ersparte Miete als geldwerter Vorteil dessen, der im eigenen Haus wohnt. Bis zum Steuerjahr 1987 kannte das Einkommensteuergesetz die Nutzungswertbesteuerung. Der Eigenmietwert zählte als Einnahme, im Gegenzug durfte der Eigentümer Schuldzinsen und eine erhöhte Abschreibung absetzen, ganz wie ein Vermieter. Weil die Abzüge den angesetzten Nutzungswert meist überstiegen, wirkte die Regelung unterm Strich als Förderung.

Beendet hat das ein einzelnes Gesetz. Das Wohneigentumsförderungsgesetz vom 15. Mai 1986⁴ stellte den selbstgenutzten Wohnraum von der Investitionsgut- auf die Konsumgutlösung um, wirksam zum 1. Januar 1987. Seither gilt das eigene Haus steuerlich als Konsum: kein Eigenmietwert, aber auch keine Zinsen und keine Abschreibung. An die Stelle des Abzugs trat eine befristete Direktförderung, erst der Sonderausgabenabzug nach § 10e, ab 1996 die Eigenheimzulage. Für Neufälle wurde sie 2006 gestrichen.

Die Schweiz vollzieht denselben Tausch zum 1. Januar 2029#

Am 28. September 2025 stimmten 57,7 Prozent der Schweizer dafür, den Eigenmietwert abzuschaffen⁵ und im Gegenzug die Unterhalts- und Schuldzinsabzüge zu streichen. Der Bundesrat hat den Wechsel auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt; das Jahr Aufschub begründet er mit der besonderen Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften, die zeitgleich anlaufen soll. Es ist derselbe Tausch, den der deutsche Gesetzgeber 39 Jahre vor dieser Abstimmung beschlossen hat.

Mit einer Wohneigentumsquote von gut 47 Prozent lag Deutschland 2024 am Ende der EU⁶, deren Schnitt bei rund 68 Prozent liegt. Als alleinige Ursache taugt die Entscheidung von 1986 dafür nicht; Grunderwerbsteuer, Eigenkapitalhürde und Mietrecht wirken daneben, und wer heute kaufen will, scheitert oft schon an der Bonitätsprüfung⁷ oder erwirbt das Haus ohne das Grundstück⁸.

Der Selbstnutzer, der keine Steuer auf die ersparte Miete zahlt, darf dafür die Kosten nicht abziehen, die er trotzdem trägt. Die Schweiz löst dieses Paar 2029 auf. In Deutschland zielt der Streit auf die Abzüge; ein Entwurf zur Wiedereinführung des Eigenmietwerts findet sich in den Drucksachen dieser Wahlperiode nicht.

Anlass war Marilena Pieskers Text „Vermieter: Warum Vermieter oft zu Unrecht jammern“, DIE ZEIT, 14.07.2026. Die 87.000 Euro, die Renditen und die Modellannahmen stammen aus der Untersuchung von Michael Voigtländer und Lisa Wagner, Institut der deutschen Wirtschaft, 04.07.2026 (iwkoeln.de); die Steuerregeln aus § 7, § 7i, § 10f, § 21, § 23, § 35a und § 35c EStG (gesetze-im-internet.de); der Gesetzentwurf zur Zehnjahresfrist aus Bundestagsdrucksache 21/6637 vom 23.06.2026 (dserver.bundestag.de); das Wohneigentumsförderungsgesetz vom 15. Mai 1986 aus dejure.org; die Schweizer Abstimmung vom 28.09.2025 und der Inkraftsetzungstermin aus dem Eidgenössischen Finanzdepartement (efd.admin.ch); die Wohneigentumsquote aus dem Ländervergleich des IW (iwd.de). Stand: 12.08.2026.