Der Erbbauzins folgt dem Preisindex, nicht dem Bodenrichtwert

Steigt der Erbbauzins, gilt die Ursache als ausgemacht: Der Boden ist teurer geworden. So steht es auch in einem Entschließungsantrag, der seit dem 11. November 2025 im niedersächsischen Landtag liegt. Die Steigerungen beruhten „auf stark gestiegenen Bodenrichtwerten seit 2010″, heißt es dort, gefordert wird eine Kappungsgrenze je Anpassungsintervall (Drs. 19/8949 landtag-niedersachsen.de ↗). Für Erbbaurechte zu Wohnzwecken kennt das Erbbaurechtsgesetz allerdings einen anderen Maßstab.

Über einen Lüneburger Fall schrieb Felicitas Wilke am 11. August 2026 für DIE ZEIT unter dem Titel „Erbbaurecht: Sieht aus wie ein Immo-Schnäppchen. Ist es aber (oft) nicht“. Wie viele Erbbaurechte es gibt, muss dabei niemand melden: Eine Berichts- oder Erfassungspflicht besteht nicht, weshalb die Landesregierung im November 2025 keine Landeszahl nennen konnte. Die Gutachterausschüsse führen die automatisierte Kaufpreissammlung, und die hält seit 1980 Begründungen fest, keine Bestände: 19.779 unbebaute und 1.707 bebaute Erbbaurechte (Drs. 19/9120 landtag-niedersachsen.de ↗).

Das Gesetz misst die Erbbauzins-Erhöhung an den wirtschaftlichen Verhältnissen#

Bei Wohnnutzung begründet eine Anpassungsvereinbarung einen Erhöhungsanspruch nur, soweit die Erhöhung nicht unbillig ist. Unbillig ist sie in der Regel, soweit sie über die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Und: „Änderungen der Grundstückswertverhältnisse bleiben außer Betracht.“ Erhöht werden darf frühestens alle drei Jahre (§ 9a ErbbauRG gesetze-im-internet.de ↗).

Was die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse sind, steht nicht im Gesetz. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs werden sie über den Verbraucherpreisindex und den Index der Bruttomonatsverdienste bestimmt; das Statistische Bundesamt hält beide Reihen eigens für diesen Zweck bereit.

In der Vertragspraxis hängt der Erbbauzins am Verbraucherpreisindex#

In der niedersächsischen Kaufpreissammlung koppeln 89,78 Prozent der erfassten Anpassungsklauseln an den Verbraucherpreis- oder Lebenshaltungskostenindex. An die Bodenpreisentwicklung koppeln 0,85 Prozent, ohne Anpassungsklausel sind 3,85 Prozent.

Bundesweit sagt eine Befragung von JLL und dem Deutschen Erbbaurechtsverband dasselbe: Im Dezember 2019 gaben mehr als 110 Erbbaurechtsgeber Auskunft, 88 Prozent stellen auf eine volle Anpassung an den Verbraucherpreisindex ab, weitere 6 Prozent auf eine teilweise. Dieselbe Befragung nennt als Bemessungsgrundlage des Erbbauzinses den Bodenwert, inklusive Erschließungskosten bei 52 Prozent, ohne sie bei 39 Prozent, und mehr als 80 Prozent halten ihn für den größten Einflussfaktor auf die Höhe (Erbbaurechte im Wohnungsmarkt, März 2020 erbbaurechtsverband.de ↗). Erhoben hat diese Zahlen der Verband der Erbbaurechtsgeber selbst.

Gemeint sind zwei verschiedene Vorgänge. Der Bodenwert bemisst die Höhe des Erbbauzinses in dem Moment, in dem ein Vertrag geschlossen wird. Die Anpassung während der Laufzeit folgt dem Preisindex. Wer also im laufenden Vertrag eine Vervielfachung begründet bekommt, bekommt sie nicht vom Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert schlägt zu, wenn der Erbbaurechtsvertrag ausläuft#

Am Ende der Laufzeit steht keine Anpassung an, sondern ein neuer Vertrag zu heutigen Konditionen; die Billigkeitsschranke des § 9a gilt dem Erhöhungsverlangen im laufenden Vertrag. Was geschieht, wenn langfristige Bindungen reihenweise auslaufen, zeigt der Bestand an Sozialwohnungen¹.

Bis dahin gehört das Haus dem Erbbauberechtigten. § 27 des Erbbaurechtsgesetzes sieht dafür eine Entschädigung vor, deren Höhe der Vertrag bestimmt. Mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts schreibt das Gesetz nur vor, wenn das Erbbaurecht „zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise“ bestellt wurde. Der Grundstückseigentümer kann die Entschädigung außerdem abwenden, indem er das Erbbaurecht verlängert; lehnt der Berechtigte ab, entfällt der Anspruch.

Der Entschädigungsfall ist selten. Für den Erbbaurechtsmonitor des Verbands antworteten im August 2026 138 Institutionen, und bei 70 Prozent von ihnen fiel im vergangenen Jahr kein einziger Entschädigungsfall an; 74 Prozent vereinbaren zwei Drittel, 11 Prozent den vollen Wert. Von rund 16.840 Erbbaurechten der Klosterkammer Hannover, einer Landesbehörde, laufen 164 bis 2030 aus und 2.107 bis 2040. Was die öffentliche Hand ansetzt, wenn sie Grund und Wohnung selbst bewerten muss, rechnet die Berliner Enteignungsdebatte vor².

Der Antrag im Landtag will die Anpassung im laufenden Vertrag deckeln und trifft damit die Klauselart, die in der Kaufpreissammlung des Landes 0,85 Prozent ausmacht; für die Neufestsetzung zum Vertragsende sieht er keine Grenze vor. Derselbe Antrag geht davon aus: „In den kommenden zwei Jahrzehnten wird etwa die Hälfte der bestehenden Erbbaurechtsverträge auslaufen und zur Erneuerung anstehen.“ Zwei Wochen später antwortete die Landesregierung, eine Erfassungspflicht gebe es nicht.

Anlass war Felicitas Wilkes Artikel „Erbbaurecht: Sieht aus wie ein Immo-Schnäppchen. Ist es aber (oft) nicht“ für DIE ZEIT vom 11. August 2026. Die zitierten Vorschriften sind § 9a und § 27 des Erbbaurechtsgesetzes (gesetze-im-internet.de). Klauselverteilung, Kaufpreissammlung und die Ablauftermine der Klosterkammer stammen aus der Antwort der Landesregierung an den Landtag Niedersachsen (Drs. 19/9120, 24. November 2025), die Zitate zu Bodenrichtwerten und Kappungsgrenze aus dem Entschließungsantrag Drs. 19/8949 (11. November 2025). Die bundesweiten Anteile stammen aus „Erbbaurechte im Wohnungsmarkt“ (JLL und Deutscher Erbbaurechtsverband, März 2020) und aus dem Erbbaurechtsmonitor des Verbands (Mitteilung vom 6. August 2026), die Anpassungsmaßstäbe nach der BGH-Rechtsprechung vom Statistischen Bundesamt (destatis.de).