Welcher Liegenschaftszinssatz gilt, entscheidet das Modell

Das Wichtigste in Kürze

• Der Berliner Gutachterausschuss veröffentlichte zum Stichtag 30. Juni 2022 zwei verschiedene Liegenschaftszinssätze für dieselben Häuser.
• In der Gebietsgruppe Ost stehen bei 9,00 Euro Miete je Quadratmeter 1,8 Prozent gegen 0,002 Prozent.
• Den Unterschied macht allein das Restnutzungsdauermodell, das die jeweilige Vorschrift für die Ableitung verlangt.
• Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hielt die steuerlichen Sätze 2024 für unvereinbar mit den gesetzlichen Vorgaben und ließ die Revision zu.
• Die Berliner Spanne der Ausgabe vom 7. September beginnt bei 2,6 Prozent, nicht bei 2,8 Prozent.

Wer ein Mietshaus erbt oder beleihen lässt, erfährt seinen Wert aus einer Rechnung: Der Jahresreinertrag des Gebäudes wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, und wie groß der ausfällt, bestimmt ein einziger Zinssatz. Diesen Liegenschaftszinssatz leitet der Gutachterausschuss der Stadt oder des Kreises aus seiner Kaufpreissammlung ab, aus echten Kaufpreisen echter Häuser. Je niedriger er liegt, desto höher der Wert, um den es dann geht.

Die Ausgabe vom 7. September hat gezeigt, dass die Beleihungswertermittlungsverordnung diesen abgeleiteten Wert bei Wohnimmobilien seit dem 1. Januar 2024 nach unten abschneidet: Sie schreibt einen Mindestkapitalisierungszinssatz von 5,5 Prozent¹ vor und verlangt in § 12 Absatz 3 zugleich die Ableitung aus dem regionalen Markt. Die Berliner Spanne für Mietwohnhäuser mit mindestens vier Mieteinheiten stand dort mit 2,8 bis 4,9 Prozent. Das ist die Spanne von drei der sechs veröffentlichten Gebietsgruppen; über alle sechs beginnt sie bei 2,6 Prozent. Die frühere Angabe war falsch, und der Abstand zum gesetzlichen Mindestwert ist größer als beschrieben.

Ob eine amtlich gemessene Zahl für den Zweck taugt, für den eine Norm sie aufruft, entscheidet sich dabei selten an der Messung. Der Bundesfinanzhof ließ am 16. September 2020 in II R 1/18 die veröffentlichten Zinssätze eines Gutachterausschusses unangewendet und rechnete mit dem gesetzlichen Satz von 5,5 Prozent, weil jene Sätze nach einer am Bewertungsstichtag noch nicht geltenden Verordnung abgeleitet worden waren. In der Entscheidung heißt es: „Auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung oder der Veröffentlichung der Liegenschaftszinssätze durch den Gutachterausschuss kommt es für ihre zeitliche Anwendung hingegen nicht an.“ Entschieden hat das Modell, nicht die Zahl.

Berlin veröffentlichte für denselben Stichtag zwei Zinssätze#

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin gab im Mai 2023 zwei Veröffentlichungen heraus, beide zum Stichtag 30. Juni 2022, beide mit dem Bearbeitungsstand 31. Mai 2023, beide für dieselbe Objektart: Mietwohnhäuser und Mietwohngeschäftshäuser mit einem gewerblichen Mietanteil bis 80 Prozent und mindestens vier Mieteinheiten. In der allgemeinen Fassung berlin.de ↗ reichen die Ausgangswerte von 1,3 bis 2,3 Prozent, in der steuerlichen Fassung berlin.de ↗ von 1,3 bis minus 1,0 Prozent. Für die Gebietsgruppe Ost bei einer Objektkaltmiete von 9,00 Euro je Quadratmeter steht in der einen Tabelle 1,8 Prozent, in der anderen 0,002 Prozent.

Den Grund nennt die steuerliche Fassung selbst: Ihrer Ableitung liegt das Restnutzungsdauermodell nach § 185 Absatz 3 des Bewertungsgesetzes zugrunde, die allgemeine folgt § 193 Absatz 5 des Baugesetzbuchs in Verbindung mit § 12 der Immobilienwertermittlungsverordnung. Auf dem Deckblatt der steuerlichen Fassung steht der Warnhinweis „Achtung, nur im Rahmen der steuerlichen Bewertung verwendbar!“, und beide Fassungen tragen denselben Vorbehalt der Modellkonformität: Der Zinssatz gilt nur, wenn er in derselben Rechnung verwendet wird, aus der er stammt.

Die steuerliche Fassung fällt unter die unterste Zeile der Anlage 21#

Ein Zinssatz von 0,002 Prozent lässt sich mit dem Bewertungsgesetz nicht ausrechnen. Anlage 21 des Bewertungsgesetzes, die Tabelle der Vervielfältiger, beginnt bei 1,0 Prozent; darunter ist keine Zeile gedruckt. In den Berliner Gebietsgruppen Ost, West und Südost liegen die steuerlichen Werte ab einer Objektkaltmiete von 5,00 Euro je Quadratmeter unter diesem Rand, das Rechenbeispiel des Ausschusses endet bei minus 0,1 Prozent. Die Rubrik führt als jüngsten Jahrgang 2022; für die Jahre danach steht dort keine steuerliche Fassung mehr.

Vor dem Finanzgericht war der gesetzliche Wert der günstigere#

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg entschied am 24. April 2024 über drei Klagen gegen Grundbesitzwerte, die mit den steuerlichen Berliner Sätzen berechnet worden waren. Nach der Mitteilung des Gerichts² veröffentlicht der Gutachterausschuss seit 2018 auf Betreiben der Berliner Finanzverwaltung zusätzlich steuerliche Liegenschaftszinssätze; das Gericht hielt diese für nicht mit den gesetzlichen Vorgaben vereinbar und rechnete mit den allgemeinen.

Im Verfahren 3 K 3022/22 lag der Streit umgekehrt zur Erwartung. Für Treptow und Köpenick fehlte ein geeigneter veröffentlichter Satz, es galt der gesetzliche Auffangwert von 5 Prozent, und die Sätze des Gutachterausschusses waren nach der Marktentwicklung deutlich niedriger und damit für die Steuerpflichtigen ungünstiger. Das Gericht lehnte den Auffangwert ab, weil für das Grundstück ein Satz des Ausschusses vorlag. Die Ausgabe vom 28. August hatte den Vorrang des abgeleiteten Zinssatzes³ als Vorteil für den Erben beschrieben, belegt am Hochsauerlandkreis mit 5,0 Prozent. Das ist der genau einmal vergebene Landeshöchstwert in Nordrhein-Westfalen; 44 der 64 gedruckten Werte liegen unter dem Auffangwert von 3,5 Prozent, der Median bei 3,2 Prozent. Beim Median senkt der Auffangwert den Gebäudeertragswert um 5,0 Prozent, statt ihn um 26,6 Prozent zu heben. Der Vorrang wirkt also im Regelfall in die andere Richtung als am vorgeführten Beispiel.

Der Befund ist nicht auf ein Bundesland beschränkt. Die niedersächsischen Gutachterausschüsse nennen in ihren Landesgrundstücksmarktdaten 2025 gag.niedersachsen.de ↗ für 16 Orte Liegenschaftszinssätze zwischen 2,2 und 3,6 Prozent, gültig für eine Restnutzungsdauer von 35 Jahren. Dreizehn dieser Werte liegen unter dem Auffangwert von 3,5 Prozent, keiner erreicht die 5,0 Prozent, unter die der Beleihungswert nach der Ausnahme des § 12 Absatz 5 BelWertV nicht fallen darf.

Jede der drei Ausgaben zitiert bis vor die Einschränkung#

Drei Ausgaben haben denselben abgeleiteten Zinssatz in drei Rangstufen gezeigt: verdrängt durch einen Mindestwert, vorrangig vor einem Auffangwert, für die Anpassung ganz ausgeschlossen. Die erste gibt eine von sechs veröffentlichten Berliner Tabellen wieder, die zweite einen von 64 gedruckten nordrhein-westfälischen Werten, und zwar den höchsten. Die dritte zitiert § 9a Absatz 1 des Erbbaurechtsgesetzes mit der Feststellung, dass Änderungen der Grundstückswertverhältnisse bei der Anpassung außer Betracht bleiben. Im Gesetzestext folgt darauf der Halbsatz „außer in den in Satz 4 genannten Fällen“, und Satz 4 Nummer 2 holt die Vorteile aus einer Grundstückswertänderung für den Erbbauberechtigten ausdrücklich zurück. Der Ausschluss des Bodenwerts⁴ ist damit kein vollständiger.

Der jeweils weggelassene Teil ist dreimal derselbe Typ: die Einschränkung der Rangordnung, um die es geht. Keiner dieser Befunde ist für sich ein Fehler, jede Fundstelle stimmt. Sichtbar wird erst im Nebeneinander, dass die Verkürzung immer in dieselbe Richtung geht, hin zu einer klareren Rangordnung, als die Quelle sie hergibt.

Was der Zinssatz eines Hauses ist, hängt deshalb weniger an der Kaufpreissammlung als an der Frage, für welche Rechnung er erhoben wurde. Wer 1,8 und 0,002 Prozent nebeneinanderlegt, sieht keine zwei Messungen, sondern zwei Rechenwege durch dieselben Daten, von denen jeder nur in seinem eigenen Verfahren gilt. Ob die steuerliche Fassung ihr Verfahren trägt, ist offen: Das Finanzgericht hat die Revision in allen drei Fällen zugelassen. Zu wissen wäre vorher, wie viele Bewertungsfälle bundesweit auf einen gesetzlichen Wert fallen, weil der örtliche Ausschuss keinen passenden Satz gedruckt hat. Diese Zahl erhebt niemand.

Anlass war die Ausgabe „Warum schreibt die BelWertV beim Beleihungswert 5,5 Prozent vor?“, Am Rand gelesen, 07.09.2026 (christopher-helm.com). Ebenfalls herangezogen: „Der gesetzliche Liegenschaftszins ist ein Ersatzwert“ (28.08.2026, christopher-helm.com) und „Der Erbbauzins folgt dem Preisindex, nicht dem Bodenrichtwert“ (11.08.2026, christopher-helm.com). Die beiden Berliner Zinssatz-Tabellen zum Stichtag 30.06.2022 stammen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin (Amtsblatt für Berlin Nr. 22 vom 19.05.2023 und Nr. 23 vom 26.05.2023, Bearbeitungsstand 31.05.2023), die drei Urteile vom 24.04.2024 aus der Pressemitteilung vom 17.05.2024, Finanzgericht Berlin-Brandenburg, die Ortswerte aus den Landesgrundstücksmarktdaten 2025 der niedersächsischen Gutachterausschüsse (GAG Niedersachsen, Hannover, 27.01.2025). Die Vervielfältiger und der Auffangwert sind Anlage 21 und § 188 Absatz 2 des Bewertungsgesetzes entnommen, der Mindestkapitalisierungszinssatz § 12 der Beleihungswertermittlungsverordnung, das Zitat zur zeitlichen Anwendung dem Urteil des Bundesfinanzhofs II R 1/18 vom 16.09.2020.