Dauerwohnen auf dem Campingplatz braucht einen Bebauungsplan

Wer sich erkundigt, ob man dauerhaft auf einem Campingplatz wohnen darf, bekommt von den ersten Suchtreffern dieselbe Auskunft: Grauzone, wird meist geduldet, hängt vom Bundesland ab. Eine Norm nennt keiner von ihnen. Für das Dauerwohnen auf dem Campingplatz steht sie im Baugesetzbuch.

Anlass, dort nachzusehen, war ein Ich-Protokoll: Gerrit-Freya Klebe porträtierte am 16. August 2026 in der ZEIT-Serie „Kontoauszug“ eine Flugbegleiterin, die auf einer 70-Prozent-Stelle arbeitet und die viele freie Zeit genießt. In solchen Rechnungen steht immer die Monatsrate und nie das Regelwerk, unter dem die Wohnung steht. § 20 des Bundesmeldegesetzes definiert die Wohnung als jeden umschlossenen Raum, der zum Wohnen oder Schlafen benutzt wird, also über die Benutzung. Das Bauplanungsrecht fragt stattdessen, wozu ein Gebiet da ist, und das Bewertungsrecht fragt, wem der Boden gehört. Wer wissen will, ob etwas eine Wohnung ist, muss dazusagen, welches Amt antworten soll. Beim Tiny House, beim Bauwagen und beim Hausboot läuft die Prüfung nach denselben Regelwerken.

§ 10 BauNVO kennt den Campingplatz als Ort der Erholung#

Die Baunutzungsverordnung ordnet Campingplatzgebiete den Sondergebieten zu, „die der Erholung dienen“, neben Wochenendhaus- und Ferienhausgebieten; zulässig sind dort Campingplätze und Zeltplätze (§ 10 BauNVO gesetze-im-internet.de ↗). Diese drei Gebietstypen beschreiben Orte für die freie Zeit; die Wohngebiete regelt dieselbe Verordnung in eigenen Vorschriften. Wie der Gesetzgeber das versteht, steht in der Begründung zur Baurechtsnovelle von 2017: „Erholungssondergebiete nach § 10 BauNVO sind konzeptionell für das Erholungswohnen vorgesehen“ (Bundestags-Drucksache 18/11439, Seite 20). Erholungswohnen meint Wochenende und Urlaub. Dauerhaftes Wohnen muss in diesem Gebietstyp eigens zugelassen werden.

Seit 2017 öffnet § 12 Abs. 7 BauGB den Campingplatz fürs Dauerwohnen#

§ 12 Absatz 7 des Baugesetzbuchs erlaubt der Gemeinde, für bisherige Erholungssondergebiete einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen, „der insbesondere die Zulässigkeit von baulichen Anlagen zu Wohnzwecken in diesen Gebieten regelt“ (§ 12 BauGB gesetze-im-internet.de ↗). Die Vorschrift kam mit dem Gesetz vom 4. Mai 2017 ins Baugesetzbuch und gilt seit dem 13. Mai 2017. Die Ratgeberseiten, die bei der Suche oben stehen, datieren sie überwiegend auf 2018.

Am 25. Januar 2017, wenige Monate vor dieser Änderung, erklärte das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht die Änderung des Bebauungsplans „Campingplatz Drage/Stove“ in der Elbmarsch für unwirksam (1 KN 151/15), weil die Baunutzungsverordnung eine gleichberechtigte Mischung von Ferienhäusern und dauerhaftem Wohnen nicht kennt. Fünf Jahre später lehnte derselbe Senat den Eilantrag gegen die neuen, vorhabenbezogenen Pläne für dieselbe Fläche ab: Die Mischung sei nach dem im Jahr 2017 geänderten Bauplanungsrecht zulässig (Beschluss vom 13. Juli 2022, 1 MN 165/21¹). Am Platz selbst hatte sich in der Zwischenzeit nichts geändert.

Das Meldegesetz erklärt den ortsfesten Wohnwagen zur Wohnung#

Melderechtlich zählen Wohnwagen als Wohnung, sofern sie nicht oder nur gelegentlich fortbewegt werden; die Vorschrift nennt weder Bauart noch Größe. An § 20 des Bundesmeldegesetzes scheitert die Anmeldung des Erstwohnsitzes auf einem Campingplatz deshalb nicht. Über die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung sagt der Eintrag nichts: Die Meldebehörde prüft den Bebauungsplan nicht.

Die Grundsteuer für das Haus auf Pachtgrund schuldet der Platzeigentümer#

§ 262 des Bewertungsgesetzes ermittelt für ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden einen Gesamtwert aus Boden und Gebäude und rechnet ihn dem Eigentümer des Grund und Bodens zu. § 10 Absatz 1 des Grundsteuergesetzes macht denjenigen zum Schuldner, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist. Wer auf gepachtetem Platz wohnt, überweist die Grundsteuer deshalb nicht ans Finanzamt, sondern zahlt sie über die Pacht mit. Dieselbe Trennung von Haus und Boden ordnet auch das Erbbaurecht, dort mit eigenen Folgen für den Preis: bei Wohnhäusern nimmt § 9a ErbbauRG den Bodenwert von der Erbbauzins-Erhöhung aus².

Die Campingstatistik des Bundes zählt nur die Urlaubsgäste#

Wie viele Menschen dauerhaft auf Campingplätzen wohnen, ist in der Bundesstatistik nicht aufzufinden. Das Statistische Bundesamt definiert Campingplätze als Gelände, die jedermann zum vorübergehenden Aufstellen von Wohnwagen, Wohnmobilen oder Zelten zugänglich sind, und erfasst in der Beherbergungsstatistik allein das Urlaubscamping; Dauercamping bleibt außen vor, abgegrenzt nach der vereinbarten Nutzungsdauer, Tage und Wochen gegen Monate und Jahre (Destatis-Glossar³). Gezählt wird also nur der Urlaubsteil, und der wächst: 44,7 Millionen Campingübernachtungen im Jahr 2025 gegenüber 21,7 Millionen im Jahr 2005, neun Prozent aller 497,4 Millionen Gästeübernachtungen (Statistisches Bundesamt, 30. März 2026⁴).

Vier Ämter, vier Auskünfte: Die Meldebehörde trägt den Wohnsitz ein, das Finanzamt hält sich an den Grundstückseigentümer, die Statistik sieht Urlauber, und die Bauaufsicht sieht ein Gebiet für die Erholung. Im Preis dieser Wohnform stecken deshalb Posten, die in keinem Mietvertrag stehen: die Pacht für den Boden und der weitergereichte Grundsteueranteil. Dass eine kleinere Fläche die Wohnkosten nicht von selbst senkt, zeigt schon der Abstand zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten⁵.

Ob auf einem Campingplatz dauerhaft gewohnt werden darf, entscheidet der Rat der Gemeinde mit einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Wer dort einzieht, hängt damit an einem Beschluss, den weder sein Pachtvertrag noch seine Anmeldung beim Einwohneramt ersetzt.

Anlass war Gerrit-Freya Klebes Beitrag „Flugbegleiterin: Ich genieße die viele Freizeit“ aus der Serie „Kontoauszug“ für DIE ZEIT vom 16. August 2026. Alle Zahlen und Zitate dieses Textes stammen aus den folgenden Quellen: § 10 BauNVO gesetze-im-internet.de ↗, § 12 BauGB gesetze-im-internet.de ↗ (Absatz 7 eingefügt durch Gesetz vom 4. Mai 2017, BGBl. I S. 1057), § 20 BMG gesetze-im-internet.de ↗, § 262 BewG gesetze-im-internet.de ↗, § 10 GrStG gesetze-im-internet.de ↗, die Gesetzesbegründung in Bundestags-Drucksache 18/11439, Seite 20 dserver.bundestag.de ↗, die Beschlüsse des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts 1 KN 151/15 vom 25. Januar 2017 und 1 MN 165/21 vom 13. Juli 2022 oberverwaltungsgericht.niedersachsen.de ↗ sowie Glossar destatis.de ↗ und Pressemitteilung vom 30. März 2026 destatis.de ↗ des Statistischen Bundesamtes.