Der aufkommensneutrale Hebesatz endet an der Nebenkostenabrechnung

Das Wichtigste in Kürze

• Der Mietenreport 2026 des Deutschen Mieterbunds fragte nach Miete oder Nebenkosten, nicht allein nach der Miete.
• Nordrhein-Westfalen berechnete je Gemeinde drei aufkommensneutrale Hebesätze für die Grundsteuer B.
• In 345 von 365 ausgezählten Gemeinden liegt der Wohnsatz unter dem einheitlichen Satz, in keiner darüber.
• Die Grundsteuer ist in voller Höhe umlagefähig und erscheint in der Nebenkostenabrechnung, die keine Mietpreisbremse prüft.

„Bei 58 Prozent der Befragten sind die Wohnkosten in den vergangenen zwölf Monaten gestiegen“, heißt es im Mietenreport 2026 des Deutschen Mieterbunds mieterbund.de ↗, und derselbe Satz erklärt mit, was er unter Wohnkosten versteht: „die Miete oder Nebenkosten“. Alena Kammer und AFP berichteten daraus am 1. September 2026 für ZEIT ONLINE unter dem Titel „Wohnkosten: Steigende Wohnkosten belasten Mehrheit der Mieter“, und wie in den Parallelmeldungen ging es um Mieten und um Mieterschutz. Der zweite Teil der Frage führt auf einen Kostenblock, für den Nordrhein-Westfalen seinen Gemeinden eine eigene Zahl vorgerechnet hat: Wohngrundstücke haben einen anderen aufkommensneutralen Hebesatz als alle Grundstücke zusammen.

196 Gemeinden nahmen nach der Grundsteuerreform mehr ein, 200 weniger#

Aufkommensneutral ist eine Aussage über eine Kasse: Die Gemeinde nimmt nach der Reform ungefähr so viel ein wie davor. Innerhalb dieser Summe verteilt die Reform die Grundsteuer neu, zwischen Grundstücksarten, zwischen Gewerbe und Wohnen, zwischen Eigentümern und Mietern. Die nordrhein-westfälischen Gemeinden nahmen 2025 aus der Grundsteuer B 4 Milliarden Euro ein, 4,4 Prozent weniger als im Jahr davor¹; 196 von ihnen nahmen mehr ein als 2024, 200 weniger. IT.NRW schreibt dazu, „für die einzelnen Steuerzahlerinnen und Steuerzahler kann sich die Reform unterschiedlich auswirken, manche müssen mehr, andere weniger Grundsteuer zahlen“. Wie weit die Verschiebung geht, entscheidet der Hebesatz, dieselbe Stellschraube, an der die Gemeinde auch die Gewerbesteuer über die Anrechnung hinaus dreht².

Nordrhein-Westfalen berechnete drei aufkommensneutrale Hebesätze je Gemeinde#

Die Landesfinanzverwaltung führt die „Liste der zur Aufkommensneutralität führenden Hebesätze aller Städte/Gemeinden in Nordrhein-Westfalen“ finanzverwaltung.nrw.de ↗ in der Aktualisierung 09/2024. Je Gemeinde stehen dort vier Werte: einer für die Grundsteuer A und drei für die Grundsteuer B, nämlich ein einheitlicher Satz und je einer, der nur Wohn- oder nur Nichtwohngrundstücke neutral stellt. Ich habe die Seiten 1 bis 5 ausgezählt, 365 der 396 Gemeinden. Der Median liegt beim einheitlichen Satz bei 717 Prozent, beim Wohnsatz bei 624 und beim Nichtwohnsatz bei 1.042 Prozent. In 345 dieser 365 Gemeinden liegt der Wohnsatz unter dem einheitlichen, in 20 gleichauf, in keiner darüber. Köln käme einheitlich auf 464 Prozent, für Wohngrundstücke auf 356. Der Median des Quotienten aus einheitlichem und wohngrundstücksbezogenem Satz über diese 365 Gemeinden beträgt 1,149: In der mittleren Gemeinde liegt der einheitliche Satz rund 15 Prozent über dem, der für Wohnen neutral gewesen wäre.

Als Referenzwert bindet die Liste der aufkommensneutralen Hebesätze keine Kommune#

„Die veröffentlichten Hebesätze sind als Referenzwerte zu verstehen und haben lediglich informativen Charakter“, schreibt die Finanzverwaltung zu ihrer Liste, „sie sind für die Kommunen nicht verbindlich.“ Die Auszählung sagt deshalb nur, welcher Satz neutral gewesen wäre, nicht, welchen eine Gemeinde beschlossen hat. 31 Gemeinden fehlen in ihr, weil die letzte Seite des Dokuments bei der Textextraktion die Spalten versetzt. Was beschlossen wurde, zählt IT.NRW: 121 Gemeinden erheben differenzierte Hebesätze, 275 einen einheitlichen.

Die Grundsteuer steht in der Betriebskostenverordnung an erster Stelle#

§ 2 Nummer 1 der Betriebskostenverordnung gesetze-im-internet.de ↗ eröffnet seinen Katalog mit „den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“; umlagefähig ist sie in voller Höhe. § 556a Absatz 1 BGB, amtlich überschrieben mit „Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten“, verteilt die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche, soweit die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. Eine große Wohnung trägt damit mehr als eine kleine, unabhängig davon, wie viele Menschen darin leben und was sie verdienen. Auch die Wohngeld-Mietenstufe entscheidet mit einem Durchschnittswert über die einzelne Wohnung³. Mietspiegel, Kappungsgrenze und Mietpreisbremse setzen an der Miete an; die Nebenkostenabrechnung durchläuft keine dieser Prüfungen.

Die Nettokaltmiete misst den Teil der Wohnkosten, der langsamer steigt#

Gemessen wird die Mietentwicklung in Deutschland trotzdem an der Nettokaltmiete. Im Verbraucherpreisindex trägt dieser Teilindex ein Gewicht von 172,43 Promille und stand im Juli 2026 bei 111,6 Punkten⁴, gemessen am Basisjahr 2020. Gegenüber Juli 2025 stiegen die Nettokaltmieten um 1,8 Prozent, die Wasserversorgung und andere Dienstleistungen für die Wohnung um 3,2 Prozent. Wer die Wohnkosten an der Nettokaltmiete abliest, misst den Teil, den der Vermieter festsetzt, und nicht den, den die Gemeinde festsetzt.

275 der 396 nordrhein-westfälischen Gemeinden haben den einheitlichen Hebesatz beschlossen, obwohl die niedrigere Wohnzahl in derselben unverbindlichen Liste eine Spalte weiter stand. Der Mieterbund fordert in seinem Report, „Betriebskosten begrenzen, Grundsteuer und CO2-Preis nicht länger auf Mieter:innen abwälzen“; in den Meldungen über den Report kommt diese Forderung nicht vor. Auf welchem Weg soll ein Mieter eine Steuer abwehren, deren Höhe seine Gemeinde festsetzt und die als Posten in seiner Nebenkostenabrechnung erscheint?

Anlass war die Meldung „Wohnkosten: Steigende Wohnkosten belasten Mehrheit der Mieter“ von Alena Kammer und AFP für ZEIT ONLINE vom 1. September 2026; die 58 Prozent und der Forderungssatz stammen aus dem Mietenreport 2026 des Deutschen Mieterbunds, den die Meldung referiert. Die Hebesätze kommen aus der „Liste der zur Aufkommensneutralität führenden Hebesätze aller Städte/Gemeinden in Nordrhein-Westfalen“ finanzverwaltung.nrw.de ↗ des Ministeriums der Finanzen des Landes Nordrhein-Westfalen (Aktualisierung 09/2024), das Aufkommen der Grundsteuer B und die Zahl der Gemeinden mit differenzierten Hebesätzen aus der Mitteilung 121/26 von IT.NRW vom 8. Mai 2026, die Umlage aus § 2 Nummer 1 der Betriebskostenverordnung gesetze-im-internet.de ↗ und § 556a Absatz 1 BGB, die Preisindizes aus den Basisdaten des Statistischen Bundesamts zum Verbraucherpreisindex destatis.de ↗, Stand Juli 2026. Mediane, Quotient und die Auszählung von 365 der 396 Gemeinden sind eigene Berechnungen auf Grundlage dieser Liste.