Bei 453.500 Wohnungen im Bauüberhang ist kein Bau begonnen

2025 wurden in Deutschland 206.600 Wohnungen¹ fertiggestellt, 18,0 Prozent weniger als im Jahr davor und so wenige wie zuletzt 2012. Damals waren es 200.500. Vor den 206.600 liegen drei amtlich gezählte Stufen: die Baustelle, der Bauüberhang ohne Baubeginn und die Genehmigung. Für 2026 erwartet das ifo Institut 185.000 Fertigstellungen², für 2027 195.000; diese Prognose meldete Caspar Leder (mit AFP und Reuters) am 23. Juli 2026 in der ZEIT unter dem Titel „Wohnungsbau in Deutschland: Ifo Institut erwartet für 2026 Rückgang im Wohnungsbau“. Wie viele Wohnungen in Deutschland fehlen, hängt daran, wie viel Leerstand die Rechnung mitzählt: Das Pestel-Institut kommt für Ende 2024 auf rund 1,4 Millionen ohne aktivierten Leerstand, auf knapp 1,05 Millionen bei 40 Prozent und auf knapp 0,79 Millionen bei 80 Prozent aktiviertem Leerstand. Zwischen den drei Varianten derselben Studie liegen über 600.000 Wohnungen³.

Auf den Baustellen sind 22.800 Wohnungen weniger als Ende 2024#

Die Stufe unmittelbar vor der fertigen Wohnung führt das Statistische Bundesamt als Bauüberhang: alle Wohnungen, die genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt sind. Ende 2025 lag er bei 760.700, ein Jahr zuvor bei 759.700. Im Bau befanden sich Ende 2025 noch 307.200 Wohnungen nach 330.000 zwölf Monate davor, im Rohbau fertig 158.600 nach 179.200. Rechnerisch bleiben 453.500 genehmigte Wohnungen, mit deren Bau noch nicht begonnen wurde, nach 429.700 Ende 2024. Zwischen Genehmigung und Fertigstellung liegen im Schnitt 27 Monate, einer mehr als 2024.

35.700 Genehmigungen aus dem Bauüberhang verfielen 2025#

2025 erloschen 35.700 Baugenehmigungen ungenutzt, so viele wie seit 2002 nicht mehr; im Jahr davor waren es 29.000. Eine Baugenehmigung ist ein befristetes Recht zu bauen, kein Gebäude. Sie verfällt, wenn niemand sie einlöst. Die Kosten fallen erst nach der Genehmigung an: Zinsen, Baupreise und die Haftung, die am Bauen nach Norm hängt⁴. Warum die 35.700 verfielen, weist die Statistik nicht aus.

Die Ämter genehmigten 2025 wieder mehr Wohnungen als 2024#

Genehmigt wurden 2025 238.500 Wohnungen⁵, 10,8 Prozent mehr als im Jahr davor. Es war der erste Anstieg seit 2021; das Bundesamt weist die Werte als vorläufig aus. 108.800 Genehmigungen entfielen auf Unternehmen, 79.200 auf private Bauherren. Im ersten Halbjahr 2026 kamen 126.300 Genehmigungen⁶ dazu, 15,1 Prozent mehr als im ersten Halbjahr 2025. Fertigstellungen auf dem Niveau von 210.000 erwartet das ifo Institut erst für 2028, knapp über dem Wert von 2025. Ludwig Dorffmeister vom ifo Institut nennt als Grund für die langsame Erholung „die lange Zeitspanne zwischen Genehmigung und Fertigstellung, die sich seit Beginn dieses Jahrzehnts um etwa ein halbes Jahr auf 27 Monate vergrößert hat“. Das Angebot in den Mietinseraten schrumpft schon jetzt⁷.

Der Bauturbo ersetzt den Bebauungsplan durch die Zustimmung der Gemeinde#

Am Anfang der Kette steht das Planungsrecht. § 246e des Baugesetzbuchs gesetze-im-internet.de ↗, der sogenannte Bauturbo, gilt seit dem 30. Oktober 2025 und ist bis zum 31. Dezember 2030 befristet. Er erlaubt es den Gemeinden, für Nachverdichtung, Aufstockung, Erweiterung und Umnutzung von den Vorschriften des Bauplanungsrechts abzuweichen, ohne einen Bebauungsplan aufzustellen; jedes Vorhaben braucht dafür ihre Zustimmung. Die Gesetzesbegründung nennt die Vorschrift „gleichsam als Experimentierklausel“ und veranschlagt 3.000 Baugenehmigungen im Jahr. Sie greift auf der Stufe vor der Genehmigung. Der Bauüberhang entsteht danach. Sinkende Baustandards sollen dazukommen, das Gebäudetyp-E-Gesetz ist weiter Entwurf. Im sozialen Wohnungsbau liefen zuletzt mehr Bindungen aus, als neue entstanden⁸.

Bis zum 31. Dezember 2029 ist der Bauturbo zu evaluieren. Die Gesetzesbegründung nennt dafür zwei Größen: die Anzahl der von den Gemeinden erteilten Zustimmungen und die Entwicklung der Anzahl der erteilten Baugenehmigungen. Baubeginne und Fertigstellungen stehen nicht darunter. Ein Jahr nach der Evaluierung, am 31. Dezember 2030, läuft die Vorschrift aus. Die nächste amtliche Fortschreibung kommt früher: Die Zahlen für 2026 meldet das Statistische Bundesamt im Mai 2027.

Anlass war die Meldung „Wohnungsbau in Deutschland: Ifo Institut erwartet für 2026 Rückgang im Wohnungsbau“ von Caspar Leder (mit AFP und Reuters), die DIE ZEIT am 23. Juli 2026 veröffentlichte; die Prognosezahlen und das Zitat stammen aus der Pressemitteilung des ifo Instituts vom selben Tag. Die amtlichen Bauzahlen kommen vom Statistischen Bundesamt (Destatis): Bauüberhang und Baufertigstellungen 2025, Baugenehmigungen 2025 sowie 1. Halbjahr 2026; die Vergleichswerte für Ende 2024 stehen in der Pressemitteilung vom 23. Mai 2025⁹. Die Schätzung der fehlenden Wohnungen stammt aus dem Sozialen Wohn-Monitor 2026 mieterbund.de ↗ des Pestel-Instituts (Stichtag Ende 2024). Der Wortlaut des § 246e BauGB folgt der amtlichen Fassung bei Gesetze im Internet, die Evaluierungsindikatoren der Bundestags-Drucksache 21/1084 dserver.bundestag.de ↗ vom 30. Juli 2025.