Im Bauvertrag entscheidet sich, was der Gebäudetyp E ändert

Wer ein Haus bauen lässt und im Vertrag nichts weiter vereinbart, bekommt auch nach der geplanten Reform genau das Gebäude, das ihm heute geschuldet ist. „Sofern sie keine ausdrückliche Vereinbarung hierzu treffen, verbleibt es bei der bisherigen Rechtslage“, heißt es unter Nummer 4 der gemeinsamen Eckpunkte des Justiz- und des Bauministeriums bmjv.de ↗ vom 20. November 2025. Der Gebäudetyp E klingt nach einem abgesenkten Baustandard; gemeint ist ein Vertragstyp.

Der Immobilienverband GdW verspricht sich davon den Ausweg aus der Baukrise. Seine Prognose vom 6. Juli 2026¹ zeigt zuerst, wohin das Geld des Verbands wandert: „Die Bestandsinvestitionen stiegen auf 12,7 Milliarden Euro, die Neubauinvestitionen sanken auf 8,1 Milliarden Euro.“ Für 2026 „droht bei den Neubauinvestitionen ein Einbruch um fast 26 Prozent auf rund 6 Milliarden Euro“; fertigstellen wollen die Verbandsunternehmen dann noch „rund 16.000″ Wohnungen, nach „gut 24.000″ im Jahr 2025. Verbandspräsident Axel Gedaschko nennt den Gebäudetyp E den größten Hebel gegen die Baukosten: Ein Drittel der Kosten sei vermeidbar, 260.000 bis 300.000 Wohnungen im Jahr wären möglich, und dafür fordert er einen verbindlichen Mindeststandard. Diese drei Angaben referierte Bernard Darko am 6. Juli 2026 für DIE ZEIT und Reuters; in der Pressemitteilung des Verbands stehen sie nicht.

Beim Gebäudetyp E wird die Abweichung von der Norm zur Verhandlungssache#

Vereinbaren die Parteien diesen Vertrag ausdrücklich, verschiebt sich die Grundlage des Bauens. Angeknüpft wird nach den Eckpunkten an die technischen Baubestimmungen der Länder, „sodass eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik nicht mehr stets zu einem Mangel führt“. Nicht die Norm fällt damit, sondern ihre stillschweigende Geltung: Was heute geschuldet ist, weil es üblich ist, muss künftig ausgehandelt werden.

Der Gebäudetyp E lässt den bauordnungsrechtlichen Boden unangetastet#

Als Mindeststandard nennt das Papier die technischen Baubestimmungen der Länder, also das, was die Bauordnungen ohnehin verlangen. Für die Bereiche, die diese Bestimmungen nicht regeln, schuldet der Auftragnehmer noch einen „einfachen Standard“. Statik, Brandschutz, die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes und der Mindestschallschutz nach DIN 4109-1 bleiben davon unberührt: „Abstriche bei Sicherheit und Wohngesundheit sind mit dem Gebäudetyp-E-Gesetz nicht verbunden: Die entsprechenden Vorgaben des öffentlich-rechtlichen Baurechts werden nicht verändert“, heißt es im Informationspapier des Justizministeriums. Verhandelbar ist der schmale Streifen darüber: erhöhter Schallschutz über dem zulässigen Mindestwert, höherwertige Ausstattung, die Zahl der Elektroanschlüsse je Raum.

Ohne den Gebäudetyp E lockern die Bauordnungen schon#

Dass der Vertrag das öffentliche Baurecht nicht anrührt, heißt nicht, dass dort nichts geschehen wäre. Die Erleichterung, um die im Zivilrecht noch gerungen wird, ist im Bauordnungsrecht bereits vollzogen, und sie verlangt von niemandem eine Unterschrift. Die Bauministerkonferenz änderte mit Beschluss vom 23./24. November 2023 den § 67 der Musterbauordnung, die Vorschrift über Abweichungen. Das Deutsche Institut für Bautechnik machte das am 25. Juli 2024 bekannt²: „Hier ist aus einer Kann- eine Soll-Vorschrift geworden.“ Bauaufsichtsbehörden seien „nunmehr aufgefordert, vertretbare Abweichungen von den Bauordnungen im Regelfall zuzulassen“. „Insbesondere gilt dies für die Weiternutzung bestehender Gebäude, Energieeinsparungen und die Nutzung erneuerbarer Energien oder die Erprobung neuer Bau- und Wohnformen.“

Die Musterbauordnung gilt nirgends von selbst; sie wirkt erst, wenn ein Land sie übernimmt. In Bayern ist sie übernommen. In der Fassung, die dort seit dem 1. Mai 2026 gilt, lautet Artikel 63 Absatz 1 der Bayerischen Bauordnung³: Die Bauaufsichtsbehörde „soll Abweichungen von Anforderungen dieses Gesetzes und auf Grund dieses Gesetzes erlassener Vorschriften zulassen, wenn sie unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderung und bei Würdigung sowohl gesetzlich definierter überragender öffentlicher wie auch öffentlich-rechtlich geschützter nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen […] vereinbar sind.“ Der folgende Satz zählt die Fälle einzeln auf, in denen das gilt, und reicht dabei über die Musterbauordnung hinaus: Er nennt auch den Ersatz von Gebäuden durch Bauten gleicher Abmessung und Gestalt.

Wie weit die anderen Länder sind, hat das Justizministerium in der Begründung seines Entwurfs von 2024 selbst offengelassen: „Einige Länder haben bereits ihre Landesbauordnungen entsprechend angepasst, andere werden dies demnächst tun.“ Ein bundesweiter Stand steht dort nicht. Beide Wege zielen auf dieselbe Erleichterung, aber sie greifen unter verschiedenen Bedingungen: Der Weg über die Bauordnung greift gegenüber der Behörde und ohne Zutun der Vertragsparteien; der Weg über den Gebäudetyp E greift nur zwischen den beiden, die ihn vereinbaren.

Die Aufklärungspflicht wandert mit dem Gebäude zum Bewohner#

Der neue Vertrag bleibt nicht den Profis vorbehalten. Die Eckpunkte beziehen Verbraucher ausdrücklich ein und verlangen, dass die Aufklärung ihnen gegenüber in Textform erfolgt. Bei „sich anschließenden Kauf- und Mietverträgen“, die das Papier „Verträge in der Kette“ nennt, ist der Käufer oder Mieter darüber zu informieren, dass das Bauwerk „lediglich mit dem Mindeststandard der technischen Baubestimmungen der Länder erbaut wurde“. Die Pflicht läuft damit mit dem Gebäude weiter zu dem, der später darin wohnt und die Abweichung nicht vereinbart hat. „Der Verbraucherschutz muss gewährleistet bleiben“, setzt das Papier gleich an den Anfang seines Zivilrechtsteils. Ein weiterer Punkt richtet sich gegen die Normen selbst, die ohnehin ein privater Verein schreibt und verkauft⁴: Technischen Regelwerken soll „per se keine Vermutungswirkung“ zukommen, anerkannte Regeln der Technik zu sein. Ob ein Regelwerk sie wiedergibt, wäre dann im Einzelfall festzustellen.

Der Bundesgerichtshof hält die Anknüpfung für verfehlt#

Widerspruch kommt aus dem Bundesgerichtshof. In einer Stellungnahme für die Fachzeitschrift „Baurecht“ (BauR 2024, 1725, 1727 f.) bescheinigten die acht Richter des VII. Zivilsenats dem damaligen Entwurf „durchgreifende Bedenken“ und hielten ihn für „zur Herbeiführung seines Ziels nicht geeignet“. Der Entwurf verkenne den Mangelbegriff des § 633 BGB gesetze-im-internet.de ↗; wer einfacher bauen wolle, müsse an der Beschaffenheitsvereinbarung ansetzen, also an dem, was die Parteien als geschuldete Qualität festlegen. Abweichen ist danach längst erlaubt. Wirksam wird die Abrede aber nur, wenn der Auftragnehmer den Auftraggeber umfassend über Konsequenzen und Risiken aufklärt, und dazu notieren die Eckpunkte selbst: „In der Praxis wird die umfassende Aufklärung als sehr schwierig und aufwendig erlebt.“ Zu regeln wäre aus Sicht des Senats deshalb die Aufklärung, nicht der Mangelbegriff. Die Eckpunkte zitieren die Stellungnahme und nehmen zwei ihrer Punkte auf, die fehlende Vermutungswirkung und die Aufklärung in der Kette. Der dritte, die Anknüpfung selbst, steht weiter offen.

Die Ersparnis beim Gebäudetyp E schätzt das Ministerium selbst#

Wie viel der Verzicht auf Komfort spart, beziffert das Informationspapier des Bundesjustizministeriums bmjv.de ↗ vom November 2024: „Nach Schätzungen von Fachleuten lassen sich durch den Verzicht auf Komfortstandards bis zu 25 Prozent der Herstellungskosten einsparen.“ Das ist eine Obergrenze je Bauvorhaben. Getrennt davon nennt dasselbe Papier eine gesamtwirtschaftliche Größe: „Fachleute taxieren das Einsparpotential des Gebäudetyp-E-Gesetzes auf jährlich 8,135 Milliarden Euro für die Wirtschaft.“ Beide Schätzungen stammen aus dem Haus, das für das Gesetz wirbt, und das Papier benennt die Fachleute nicht, auf die es sich beruft. Gedaschkos Drittel liegt über der oberen dieser Schätzungen. Es liegt zudem in der Schicht, die Bewohner später bemerken: Dünnerer Schallschutz ist der Posten, für den Käufer bisher am ehesten vor Gericht zogen.

Die großen Kosten liegen außerhalb des Gebäudetyps E#

Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden steigen weiter, im Mai 2026 um 5,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr⁵ und um 2,4 Prozent allein gegenüber Februar. Diese Raten setzen auf einem Niveau auf, das in wenigen Jahren entstanden ist: Im Baupreisindex des Statistischen Bundesamts stand der Neubau von Wohngebäuden im Februar 2021 bei 95,0 und im Mai 2026 bei 140,3, knapp die Hälfte mehr in gut fünf Jahren. Der Anstieg folgt vor allem dem Lohn am Bau⁶. Daneben stehen die seit 2021 vervielfachten Finanzierungszinsen und die Bodenpreise.

Auch die staatlichen Anforderungen liegen quer zu dem, was der neue Vertrag lösen soll. Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen mieterbund.de ↗ beziffert für ein Mehrfamilien-Typengebäude in Ballungsgebieten die seit dem Bezugsjahr 2000 hinzugekommenen Kostentreiber „mit direktem Bezug zu Vorgaben bzw. Anforderungen von Bund, Ländern und Kommunen“ auf „430 €/m² Wohnfläche bzw. 31.400 € je Neubauwohnung“. In dieser Summe stecken Steuerrechtsänderungen, Baugenehmigungsgebühren, kommunale Auflagen, energetische Anforderungen und die technischen Baubestimmungen gemeinsam; die Studie trennt sie nicht, und nur der letzte Posten liegt überhaupt im Zugriff des Gebäudetyps E. Am stärksten verteuert hat sich zwischen dem ersten Quartal 2000 und dem dritten Quartal 2020 der technische Ausbau, um 160 Prozent, gefolgt vom konstruktiven Ausbau mit 77 Prozent.

Selbst dort, wo gebaut werden dürfte, wird oft nicht gebaut. Der Engpass sitzt zwischen Genehmigung und Baubeginn⁷, wo sich genehmigte, aber nicht begonnene Wohnungen stauen. Für dieses Jahr erwartet der GdW bundesweit „nur noch rund 200.000″ fertiggestellte Wohnungen „bei einem Neubaubedarf von rund 320.000 pro Jahr“. Von solchen Bedarfszahlen sind mehrere im Umlauf, die weit auseinanderliegen⁸. Je weniger neu entsteht, desto enger wird der Bestand, in dem die Angebotsmieten den Bestandsmieten davonlaufen⁹. Und was nicht gebaut wird, fehlt in der Investitionsrechnung der ganzen Volkswirtschaft: Der wegbrechende Neubau ist die Sorte Investitionsschwäche, die das deutsche Wachstumspotenzial nach unten zieht¹⁰.

Das Papier beschreibt selbst, wogegen es zielt. Weil die Aufklärung fehleranfällig ist und das Haftungsrisiko daran hängt, entscheiden sich nach seiner Darstellung viele Auftraggeber und Auftragnehmer für hohe Qualitäts- und Komfortstandards, „obwohl kostengünstigere und/oder innovativere Bauausführungen für das konkrete Bauwerk zur Verfügung stünden“. Wo aus Furcht vor der Mängelhaftung über dem Bedarf gebaut wurde, wird das Bauen billiger. Die Verantwortung wandert dabei dorthin, wo vorher die Norm stand: auf den Auftragnehmer, der die Abweichung erklären und dokumentieren muss, und auf den Bewohner, der mit der dünneren Wand lebt. Was Gedaschko fordert, ist etwas anderes als das, was auf dem Tisch liegt: Ein verbindlicher Mindeststandard wäre eine Pflicht, einfacher zu bauen, die Eckpunkte bieten die Erlaubnis dazu. Beschlossen hat das Kabinett einen Entwurf schon einmal, am 6. November 2024; Gesetz wurde er nicht. Justizministerin Stefanie Hubig erklärte den neuen Entwurf am 7. Juli 2026 für fertig, öffentlich einsehbar ist bislang nur das Papier vom 20. November 2025. Was den Einbruch der Neubauinvestitionen treibt, sind unterdessen Zinsen, Löhne und Grundstückspreise, und keiner dieser Posten steht in einem Bauvertrag. Die andere Erleichterung, die niemandes Zustimmung braucht, ist in Bayern seit dem 1. Mai 2026 geltendes Recht.

Anlass war die Meldung „Wohnungsbau: Verband fürchtet Einbruch von Neubau-Investitionen wegen hoher Kosten“ von Bernard Darko, DIE ZEIT/Reuters, 06.07.2026 (zeit.de). Die Investitionsanteile, der Einbruch um fast 26 Prozent, die Fertigstellungen und die Bedarfszahl stammen aus der Pressemitteilung des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vom 6. Juli 2026 (gdw.de); das genannte Drittel, die 260.000 bis 300.000 Wohnungen und die Forderung nach einem verbindlichen Mindeststandard sind der eingangs genannten Meldung entnommen und stehen in der Pressemitteilung nicht. Der rechtliche Mechanismus des Gebäudetyp-E-Gesetzes und alle wörtlichen Zitate daraus sind den gemeinsamen Eckpunkten des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz und des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen vom 20. November 2025 entnommen, die Ersparnis-Schätzungen dem Informationspapier des Bundesjustizministeriums vom November 2024 (beide bmjv.de, jeweils die PDF-Fassung); der Satz über den Umsetzungsstand der Länder stammt aus der Begründung des Regierungsentwurfs vom 4. November 2024 (ebenfalls bmjv.de). Die Änderung des § 67 der Musterbauordnung und die Zitate dazu stammen aus der Meldung des Deutschen Instituts für Bautechnik vom 25. Juli 2024 (dibt.de), der Wortlaut des Artikels 63 der Bayerischen Bauordnung von gesetze-bayern.de, Fassung mit Geltung ab 1. Mai 2026. Die Bedenken des BGH-Baurechtssenats stammen aus seiner Stellungnahme in der Fachzeitschrift „Baurecht“ (BauR 2024, 1725, 1727 f.), der Gesetzeswortlaut von § 633 BGB von gesetze-im-internet.de. Die Baupreis-Veränderungsraten stammen vom Statistischen Bundesamt (destatis.de, Pressemitteilung Nr. 241 vom 10. Juli 2026), die beiden Indexstände dessen Tabelle „Baupreisindizes, Neubau (konventionelle Bauart) von Wohn- und Nichtwohngebäuden einschließlich Umsatzsteuer“, Originalwerte auf der Basis 2021 = 100, Berichtsmonate Februar und Mai, Stand 10. Juli 2026. Die Kostentreiber-Rechnung stammt aus der Studie „Bezahlbarer Wohnraum 2021″ der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen, Kiel, die der Deutsche Mieterbund dokumentiert (mieterbund.de). Der Kabinettsbeschluss vom 6. November 2024 ist der Pressemitteilung der Bundesarchitektenkammer vom 7. November 2024 entnommen (bak.de), die Aussage der Justizministerin vom 7. Juli 2026 der Allgemeinen Bauzeitung vom 8. Juli 2026 (allgemeinebauzeitung.de). Stand der Quellenprüfung: 7. September 2026.