Beim Gebäudetyp E rechnet der Bund mit einer Sparquote für Sozialwohnungen

Bauen soll billiger werden, indem Bauherr und Baufirma per Vertrag weniger vereinbaren dürfen als das Übliche. So steht es im Referentenentwurf zum Gebäudetyp E, den Justiz- und Bauministerium am 26. Oktober 2026 an Länder und Verbände verschickt haben und über den mehrere Häuser berichten. Ein Gesetz ist das noch nicht, Verbände können bis zum 9. November Stellung nehmen¹. Der Entwurf verspricht der Wirtschaft eine Entlastung von rund 6,6 Milliarden Euro im Jahr. Die Rechnung stammt fast unverändert aus dem nie verabschiedeten Entwurf der Ampel-Regierung von 2024, nur fehlt jetzt deren Spanne, und ein Ziel steht als Ist-Zahl da. Für die Baukosten nimmt der Entwurf rund 1 000 Euro Ersparnis je Quadratmeter Wohnfläche an, das seien rund 25 Prozent der Gesamtbaukosten. Seine Quelle, ein Förderstandard für Sozialwohnungen aus Schleswig-Holstein, bezieht die 25 Prozent vor allem auf Konstruktion und technischen Ausbau.

Die Kostenschätzung zum Gebäudetyp E stammt von 2024#

Die Summe steht im Kopf des Entwurfs bmjv.de ↗: „geschätztes, jährliches Einsparungspotenzial von rund 6,6 Milliarden Euro“. Wie sie entsteht, zeigt der Rechenteil auf Seite 19 und 20 bmjv.de ↗: 121 000 Wohnungen mal 76,5 Quadratmeter mal 1 000 Euro Ersparnis je Quadratmeter ergeben 9,2 Milliarden. Davon setzt der Entwurf 32,5 Prozent an, also 2,99 Milliarden. Den Anteil rechnet er als (0,25 × 0,9) + 0,1: Ein Viertel aller neuen Wohnungen seien Sozialwohnungen, 90 Prozent davon nach dem einfacheren Standard gebaut, dazu 10 Prozent weitere Fälle. Hinzu kommen 25 Prozent Ersparnis auf einen Teil des Umsatzes im öffentlichen Hochbau (2,3 Milliarden) und im gewerblichen Hochbau (1,3 Milliarden).

Fast dieselben Sätze, Formeln und Ausgangszahlen stehen in der Bundestagsdrucksache 20/13959 dserver.bundestag.de ↗ vom November 2024, dem Gebäudetyp-E-Entwurf der Ampel-Regierung, der mit dem Ende der Wahlperiode verfiel. Beim öffentlichen Hochbau hielt der Experte der Ampel 35 Prozent Anwendungsfälle für plausibel, die Ampel setzte trotzdem nur 32,5 Prozent an, „um die Unsicherheit zu berücksichtigen“ dserver.bundestag.de ↗. Der neue Entwurf rechnet mit den vollen 35 Prozent. So wurden aus 2,145 Milliarden 2,3 Milliarden und aus 6,435 Milliarden für den Bau insgesamt 6,6 Milliarden.

Die Spanne von 3 bis 8,4 Milliarden ist verschwunden#

Beide Entwürfe nennen die Anteile unsicher, 2024 „Die Angaben zu den Anwendungsfällen birgt hohe Unsicherheit“, 2026 „bergen zusätzlich hohe Unsicherheit“. Die Ampel rechnete darum zwei weitere Fälle durch. Kommt der einfachere Standard im Wohnungsbau und im öffentlichen Hochbau nur in 10 Prozent der Fälle zur Anwendung, bleiben rund 3 Milliarden Euro, bei 45 Prozent rund 8,4 Milliarden. Der neue Entwurf behält den Satz, nach dem „nachfolgend Annahmen getroffen“ werden, „nach denen der prozentuale Anteil der Anwendungsfälle … variiert“. Danach folgt nur eine Zahl.

Wer die Anteile schätzt, sagen beide Texte nicht. Der Nationale Normenkontrollrat, der die Folgekosten von Gesetzen für die Regierung prüft, teilte 2024 die Auffassung, dass die Schätzung „mit erheblichen Unsicherheiten behaftet ist“ dserver.bundestag.de ↗. Er fand in Stellungnahmen der Verbände „Anhaltspunkte dafür …, dass die Entlastung zu hoch kalkuliert wurde“. Er empfahl „eine Validierung der Schätzung unter Einbezug der Baubranche“. Ob es die gab, steht im neuen Entwurf nicht. Eine Stellungnahme des Rats zum neuen Text liegt ihm nicht bei.

2023 wurden nicht 400 000 Wohnungen gebaut#

Neu ist ein Fehler im Wohnungsteil. 2024 stand dort: „Ziel der Bundesregierung ist es von 400 000 Wohneinheiten circa 100 000 Wohneinheiten im Sozialen Wohnungsbau zu errichten (also 25 Prozent).“ 2026 steht dort: „Im Jahr 2023 entfielen von rund 400 000 gebauten Wohneinheiten ca. 100 000 Wohneinheiten auf den sozialen Wohnungsbau (= 25 Prozent).“ Das Statistische Bundesamt zählt für 2023 294 399 fertiggestellte Wohnungen². Gefördert wurden 2023 im sozialen Wohnungsbau nach Angaben der Bundesregierung 49 430 Wohneinheiten³. Der Entwurf selbst schreibt auf Seite 7 bmjv.de ↗, die Fertigstellungen hätten 2021 bis 2023 „bei knapp unter 300 000“ gelegen.

Mit den Zahlen der Statistik und der Bundesregierung sänke die Summe auf etwa 5,9 Milliarden Euro. Setzt man statt des Viertels den Anteil der geförderten an den fertiggestellten Wohnungen ein (49 430 durch 294 399, rund 16,8 Prozent), ergibt sich (0,168 × 0,9) + 0,1 = 25,1 statt 32,5 Prozent. Der Wohnungsbau brächte dann 9,2 Milliarden × 0,251, rund 2,3 statt 2,99 Milliarden Euro, dazu die unveränderten 2,3 und 1,3 Milliarden aus dem Hochbau. Geförderte und fertiggestellte Wohnungen sind nicht dieselbe Größe, die Rechnung zeigt nur, wie die Summe auf die falsche Basis reagiert.

Die 25 Prozent kommen aus einem Förderstandard für Sozialwohnungen#

Schwerer wiegt die Sparquote. Der Entwurf beruft sich auf den „Regelstandard Erleichtertes Bauen“ der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) in Kiel. Das Papier ist der Förderstandard der Sozialen Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein ib-sh.de ↗: Es legt fest, welche Maßnahmen im sozialen Wohnungsbau des Landes gefördert werden. Verträge regelt es nicht. Der Förderstandard sagt, dass sich „Baukosten insbesondere für die Bauwerkskonstruktion und den technischen Ausbau in der Regel um rund 25 %“ senken lassen, im Entwurf stehen daraus „rund 25 Prozent der Gesamtbaukosten“.

Der Faktor gilt in Schleswig-Holstein für geförderte Wohnungen. Wie schon die Ampel legt der Entwurf ihn auch auf den Umsatz des öffentlichen Hochbaus von 26,4 Milliarden und des gewerblichen Hochbaus von 50,7 Milliarden Euro im Jahr 2022, dort als „25 Prozent der Gesamtkosten“. Die Ampel nannte als Beispiele für den öffentlichen Hochbau Schulen, Kindergärten und Verwaltungsgebäude. Aus diesen beiden Posten kommen 3,6 der 6,6 Milliarden Euro, mehr als die Hälfte.

Capital und das Verbraucherschutzforum schreiben „bis zu 15 Prozent“, die Tagesschau „etwa zehn Prozent“ nach Schätzung ungenannter Fachleute. Keine davon steht im Entwurf. Die Landesregierung in Kiel meldet für ihren Standard inzwischen „rund 20 Prozent“⁴, das bayerische Bauministerium für ein Pilotprojekt in Augsburg „Über 15 Prozent niedrigere Bauwerkskosten“⁵. Beide Werte stammen aus Projekten nach Landesbau- und Förderrecht, nicht aus dem neuen Vertrag.

Keller und Tiefgarage lassen sich schon heute weglassen#

Ein Teil der Maßnahmen in der Tabelle des Kieler Standards ist das Mindestniveau der Bauvorschriften, etwa „Mindestanforderung LBO SH / DIN 4109“ beim Schallschutz, gemeint ist die Landesbauordnung. Ein anderer Teil sind Entscheidungen der Planung: „kein Keller“, „keine Tiefgarage“, „Stellplatzschlüssel 0,7“, keine Dachbegrünung, eine „Einbauküche, einfache Ausstattung“. Die kann ein Bauherr schon heute als Beschaffenheit vereinbaren, die Zahl der Stellplätze regeln Land und Kommune. Die Kieler Landesregierung gibt ihre Innenministerin Magdalena Finke so wieder: Der Standard bedeute „beispielsweise den bewussten Verzicht auf Tiefgaragen und Keller, wo sie nicht zwingend nötig sind“.

Wie viel der 25 Prozent auf welchen Teil entfällt, zerlegt keine der gelesenen Quellen. Eine Größenordnung gibt Augsburg: Dort sparte nach Angaben des bayerischen Bauministeriums allein der Verzicht auf eine Tiefgarage „weitere 2 Millionen Euro“, möglich durch ein Mobilitätskonzept und einen reduzierten Stellplatzschlüssel.

Was Bauherren und Mieter für die Ersparnis hergeben#

Wie der Typ-E-Vertrag nach den Eckpunkten vom November 2025 funktioniert⁶, steht in einem früheren Beitrag. Den „einfachen Standard“, den die Eckpunkte noch vorsahen, hat der Entwurf gestrichen.

Ohne eigene Vereinbarung gibt es im Typ-E-Vertrag beim Schallschutz nur das Niveau der DIN 4109-1⁷. Der Entwurf schreibt dazu auf Seite 26 bmjv.de ↗: „Dieses Schallschutzniveau liegt in der Regel unter dem Niveau, das vergleichbare Wohngebäude aufweisen.“ Wer den üblichen Schallschutz nach VDI 4100 will, muss ihn eigens vereinbaren. Einen gesonderten Hinweis darauf schuldet die Baufirma grundsätzlich nicht. Private Bauherren mit einem Verbraucherbauvertrag lesen es in der Baubeschreibung, die künftig den Typ E, den Schallschutzstandard und die ersparten Kosten nennen muss. Die Deutsche Gesellschaft für Akustik warnt, dass vor allem der Trittschallschutz nachträglich „nur mit großem baulichem und finanziellem Aufwand“ dega-akustik.de ↗ verbessert werden kann.

Bei Mietern muss der Vermieter Abweichungen wie einen geringeren Schallschutz „ausdrücklich vertraglich … vereinbaren“ bmjv.de ↗. Im selben Abschnitt erwartet der Entwurf, dass sich der Typ E „rasch etablieren wird“ und die Abweichungen dann „für Mietende als allgemein bekannt gelten können“.

Die Ersparnis bucht der Entwurf bei der Wirtschaft. Private Bauherren tauchen in der Rechnung nur als rund 12 000 Fälle auf, in denen Baufirmen sie informieren müssen, zusammen 600 000 Euro Aufwand im Jahr. Ob die Ersparnis bei Käufern und Mietern ankommt, regelt der Entwurf nicht. Genau das hatte der Deutsche Mieterbund im März 2026⁸ beim Bauministerium angemahnt: dass das Ziel des kostengünstigeren Bauens „auch bei den Mieter:innen ankommt“. Mieter könnten bei der Besichtigung nicht erkennen, ob eine Neubauwohnung nach einem abgesenkten Standard errichtet wurde.

Stand: Referentenentwurf vom 26. Oktober 2026.