2023 zahlten Vermieter 26 Prozent der CO2-Kosten im Mietshaus

Das Wichtigste in Kürze

• Das Stufenmodell sollte die CO2-Kosten der Heizung über alle vermieteten Gebäude etwa gleichmäßig zwischen Vermietern und Mietern teilen.
• In den Abrechnungen 2023 für Mehrfamilienhäuser trugen Vermieter nach dem Evaluationsbericht der Regierung 26 und 27 Prozent.
• Die Gesetzesänderung vom Juli 2026 lässt die Stufentabelle stehen und teilt hälftig nur bei neu eingebauten Öl- und Gasheizungen.
• Einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot muss der Mieter beweisen, und Prozesse um einen Brennstoffwechsel sind dem Bericht nicht bekannt.

Eine 70-Quadratmeter-Wohnung mit Gasheizung kostete 2025 nach dem Heizspiegel rund 1.170 Euro Heizkosten, 14 Prozent mehr als im Jahr davor. Darin steckt der CO2-Preis, 2025 gesetzlich 55 Euro je Tonne. In der Mietwohnung zahlt der Mieter die Rechnung, die Heizung aber hat der Vermieter ausgesucht. Wie die CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter geteilt werden, regelt seit 2023 eine Tabelle.

Jona Spreter hat die Heizspiegel-Zahlen mit Material von AFP und Reuters für DIE ZEIT zusammengefasst („Deutscher Mieterbund: Heizkosten dürften laut Erhebung 2026 weiter steigen“, 22. September 2026). Als langfristige Treiber nennt der Heizspiegel den CO2-Preis, die Gasnetzentgelte und den wachsenden Pflichtanteil an Bio-Brennstoffen. Die Berichte zur Heizkosten-Prognose 2026 handeln von Brennstoffen und Sparpotenzial; wer in der Mietwohnung welchen Teil trägt, kommt dort kaum vor.

Das Stufenmodell versprach 2022 eine gleichmäßige Teilung der CO2-Kosten#

Ein CO2-Preis soll Eigentümer zum Sanieren bewegen. Im Mietshaus trifft er den, der nicht saniert: Der Vermieter entscheidet über Kessel und Dämmung, der Mieter bezahlt den Brennstoff. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz schiebt darum einen Teil der Kosten zum Vermieter, umso mehr, je mehr CO2 das Haus je Quadratmeter und Jahr ausstößt. Unter 12 Kilogramm zahlt der Mieter alles, zwischen 22 und 27 Kilogramm trägt der Vermieter 30 Prozent, ab 52 Kilogramm 95 Prozent (Anlage zum CO2KostAufG gesetze-im-internet.de ↗).

Den Gesamteffekt beschrieb die Bundesregierung im Gesetzentwurf von 2022 dserver.bundestag.de ↗ so: Bei Inkrafttreten würden die Kohlendioxidkosten „über alle vermieteten Gebäude hinweg“ noch „gleichmäßig zwischen Vermietern und Mietern verteilt sein“. Die Stufen leitete sie aus Energieverbrauchsausweisen ab. Seit Januar 2023 wird danach abgerechnet, im ersten Jahr bei 30 Euro je Tonne.

Energieausweise rechneten Vermietern 52 Prozent der CO2-Kosten zu#

Im April 2026 legte die Regierung dem Bundestag den „Ergebnisbericht zur Evaluation des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes“ vor (Bundestagsdrucksache 21/5350 dserver.bundestag.de ↗, 14. April 2026). Auf Basis der Energieverbrauchsausweise tragen Vermieter in Mehrfamilienhäusern darin etwa 52 Prozent der Kosten, die versprochene Hälfte. Drei große Abrechnungsunternehmen werteten dagegen die tatsächlichen Verbräuche im Abrechnungsjahr 2023 für Mehrfamilienhäuser aus; der Bericht nennt daraus Vermieteranteile von 26 und 27 Prozent. Eine Befragung von Wohnungsunternehmen landete bei 33 Prozent.

Die Ursache sieht der Bericht in den Ausweisen selbst. Ihre Witterungsbereinigung überschätzt den Verbrauch, von 2022 bis 2024 „durchgehend“ um mehr als 15 Prozent. Auf dem Papier landet ein Haus darum in einer Stufe mit höherem Vermieteranteil, als seine Abrechnung ergibt. Die Lenkungswirkung schätzen die Forscher bei 30 Euro je Tonne als gering ein, bei höheren Preisen als stärker; 2026 liegt der Preis zwischen 55 und 65 Euro. Private Kleinvermieter erreichte die Untersuchung kaum. Wirtschafts- und Bauministerium wollen bei der nächsten Novelle „eine Anpassung der Stufenfunktion für Wohngebäude“ prüfen.

Hälftig teilen Vermieter und Mieter ab 2028 bei neu eingebauten Gas- und Ölheizungen#

Das Gesetz vom 23. Juli 2026 änderte das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz; die Anlage mit den Stufen trägt weiter die Fundstelle von 2022. Neu ist § 5a CO2KostAufG gesetze-im-internet.de ↗: Kommt nach dem 29. Juli 2026 eine Gas- oder Ölheizung in ein bestehendes Haus, teilen Vermieter und Mieter ab 1. Januar 2028 die CO2-Kosten und die Gasnetzentgelte hälftig, ab 2029 auch die Kosten des vorgeschriebenen Bio-Anteils bis zu einem Brennstoffanteil von 30 Prozent. Es sind die drei Posten, die der Heizspiegel als Treiber nennt. Nachgerechnet ist schon, wie die Biotreppe den Brennstoff neuer Gasheizungen verteuert¹ und wer die steigenden Gasnetzentgelte trägt².

Eine eigene Rechnung, angenommen 25 Kilogramm CO2 je Quadratmeter: Die 70-Quadratmeter-Wohnung kommt auf 1,75 Tonnen, zum Preis von 2025 auf 96,25 Euro netto. Nach der Tabelle trägt der Vermieter 30 Prozent oder 28,88 Euro, der Mieter 67,38 Euro; hälftig wären es je 48,13 Euro. Gerechnet ist eine einzelne Beispielwohnung mit angenommener Emission und dem Festpreis von 2025. In schlecht gedämmten Häusern ab 37 Kilogramm trägt der Vermieter nach der Tabelle 60 Prozent und mehr, bei neu eingebauten Heizungen senkt die neue Regel seinen Anteil dort auf die Hälfte.

Mieter tragen beim Wirtschaftlichkeitsgebot die Beweislast#

Am eigenen Verbrauch hängt nur ein Teil der Rechnung: 50 bis 70 Prozent der Heizkosten werden nach Verbrauch verteilt, der Rest nach Fläche. Gegen eine unwirtschaftliche Heizung hilft dem Mieter allenfalls das Wirtschaftlichkeitsgebot aus § 556 Absatz 3 BGB. Einen Verstoß müsste er nach dem Evaluationsbericht „darlegen und beweisen“; Rechtsstreitigkeiten um einen Brennstoffwechsel seien keine publik geworden.

Ein Erklärversuch, der über die Belege hinausgeht: Rechnet die Tabelle weiter so niedrig, würden die laufenden Öl- und Gasheizungen in Mietshäusern bis zu einer Novelle deutlich unter der Hälfte abgerechnet, und die Hälfte gälte nur für Heizungen, die nach Juli 2026 eingebaut werden. Widerlegen würden das ein Entwurf für eine neue Stufentabelle oder Abrechnungsdaten für 2024 und 2025 mit einem Vermieteranteil nahe 50 Prozent.

Ab 1. Januar 2028 gilt die hälftige Teilung für die ersten neu eingebauten Heizungen, ab 2029 für ihren Bio-Anteil. Eine Auswertung, wie die neuen Regeln die Kosten verteilen, schreibt das Gesetz für 2036 vor. Für die Stufentabelle, nach der die heute laufenden Heizungen abgerechnet werden, nennt die Regierung keinen Termin.

Anlass war der Bericht „Deutscher Mieterbund: Heizkosten dürften laut Erhebung 2026 weiter steigen“ von Jona Spreter mit Material von AFP und Reuters für DIE ZEIT vom 22. September 2026; aus ihm stammen die Heizspiegel-Kosten der 70-Quadratmeter-Wohnung. Die Verteilungsdaten stammen aus dem Ergebnisbericht der Evaluation (BT-Drs. 21/5350 dserver.bundestag.de ↗ vom 14. April 2026), das Versprechen von 2022 aus dem Gesetzentwurf (BT-Drs. 20/3172 dserver.bundestag.de ↗), die Regeln aus dem CO2KostAufG in der Fassung vom 23. Juli 2026 (§ 5a und Anlage), dem Gebäudemodernisierungsgesetz (§ 43) gesetze-im-internet.de ↗, dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (§ 10) gesetze-im-internet.de ↗ und der Heizkostenverordnung (§ 7) gesetze-im-internet.de ↗. Das Rechenbeispiel ist eine eigene Rechnung. Die Berichterstattung zum Thema sammelt die Presseschau Energiepreise.