Zahlt der Vermieter das Gas nicht, können Mieter die Sperre abwenden

Zahlt der Vermieter die Rechnung für Gas, Fernwärme oder Wasser nicht, darf der Versorger die Versorgung des Hauses unter engen Voraussetzungen einstellen. Sein Kunde ist in der Regel der Vermieter, nicht der Mieter. Abwenden können Mieter die Sperre trotzdem: Laut Bundesregierung hat jeder Mieter das Recht, die Rückstände und die künftigen Zahlungen selbst an den Versorger zu zahlen und danach vom Vermieter Ersatz zu verlangen. Wie viel Zeit dafür bleibt, hängt an der Energieart: Bei Strom und Gas schützt seit Dezember 2025 ein neues Gesetz die Haushaltskunden, bei Fernwärme und Wasser gelten Regeln von 1980 mit einer Frist von zwei Wochen.

Was Mieter tun können, wenn der Vermieter das Gas nicht zahlt#

Die Bundesregierung zählt die Rechte der Mieter in ihrer Antwort auf eine Kleine Anfrage vom 9. April 2026 dserver.bundestag.de ↗ auf:

• Jeder Mieter hat das Recht, „durch Zahlung der Rückstände und der künftig entstehenden Verbindlichkeiten die Versorgungsunterbrechung abzuwenden“.
• Die Mieter eines Hauses können diese Forderungen auch gemeinsam übernehmen.
• Wird die Versorgung unterbrochen, steht ihnen ein „Minderungsrecht“ zu, sie zahlen also weniger Miete.
• Wer Abschläge direkt an den Versorger zahlt, darf den entsprechenden Teil der Betriebskosten beim Vermieter zurückbehalten.
• Wer die Sperre durch eigene Zahlung abwendet, hat „Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüche gegen den Vermieter“.

Wie viel Miete im Einzelfall gemindert oder zurückbehalten werden darf, klären Mieterverein oder Anwalt. Davon zu trennen ist der Fall, in dem der Vermieter die Heizung selbst abdreht oder drosselt. Dann ist kein Versorger beteiligt, und es geht allein um den Mietvertrag.

Der Mieter hat meist keinen Vertrag mit dem Versorger#

Wer im Mehrfamilienhaus über eine zentrale Heizung, Fernwärme oder den Hausanschluss für Wasser versorgt wird, zahlt Abschläge mit den Betriebskosten an den Vermieter. „In der Regel erfolgt die Versorgung eines Gebäudes mit Wasser, Fernwärme oder Gas aufgrund eines Vertrags zwischen dem Vermieter als Gebäudeeigentümer und dem Versorgungsunternehmen“, schreibt die Bundesregierung. Erfüllt der Vermieter seine Zahlungen trotz Mahnung nicht, sind die Versorger „unter engen Voraussetzungen zur Einstellung der Versorgung berechtigt“. Aus diesem fremden Vertrag können Mieter „keine Rechte für sich herleiten“, und einen eigenen Liefervertrag kann der einzelne Mieter nicht verlangen.

Gegenüber dem Mieter bleibt der Vermieter in der Pflicht. Zu den Leistungen, die er aus dem Mietvertrag schuldet, gehört laut derselben Antwort „vor allem die Versorgung mit Wärme, Energie und Wasser“. In einer Eigentumswohnung ist meist die Eigentümergemeinschaft Vertragspartnerin des Versorgers. Zahlt ihr Verwalter nicht, kann die Gemeinschaft gegen ihn klagen und ihn „jederzeit“ abberufen.

Anders liegt es bei einem eigenen Vertrag, etwa für den Wohnungsstrom oder eine Gasetagenheizung mit eigenem Zähler. Dann ist der Mieter für diesen Anschluss selbst Kunde, und es gelten die Regeln für jeden anderen Haushalt, die dieser Beitrag zur Stromsperre in der Grundversorgung¹ erklärt.

Der neue Sperrschutz für Strom und Gas gilt Haushaltskunden#

Seit dem 23. Dezember 2025 stehen die Regeln für Strom- und Gassperren in § 41f des Energiewirtschaftsgesetzes gesetze-im-internet.de ↗, für alle Verträge mit Haushaltskunden, innerhalb und außerhalb der Grundversorgung. Der Lieferant darf die Versorgung frühestens „vier Wochen nach vorheriger Androhung“ unterbrechen lassen, und erst ab einem Rückstand vom Doppelten des monatlichen Abschlags, mindestens 100 Euro. Den Beginn muss er „acht Werktage im Voraus durch briefliche Mitteilung“ ankündigen. Unzulässig ist die Sperre, wenn sie außer Verhältnis steht, insbesondere wenn einem Haushaltsmitglied „eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben“ droht, etwa aus gesundheitlichen oder Altersgründen. Kinder im Haushalt nennt das Gesetz nicht eigens. In der Grundversorgung kann der Kunde nach § 41g gesetze-im-internet.de ↗ zinsfreie Raten verlangen; nimmt er an, darf nicht gesperrt werden. Ein Sperrverbot im Winter gibt es in Deutschland nicht.

Jeder dieser Sätze spricht vom „Haushaltskunden“. Das ist nach § 3 Nr. 57 EnWG gesetze-im-internet.de ↗, wer Energie „überwiegend für den Eigenverbrauch im Haushalt“ kauft. Ein Vermieter kauft sie für die Haushalte anderer. Das Landgericht Würzburg gesetze-bayern.de ↗ hat am 13. Dezember 2023 entschieden: „Gewerblicher Vermieter ist kein Haushaltskunde im Energieversorgungsrecht“. In dem Fall ging es um Gaspreise, nicht um eine Sperre. Ob der Schutz aus § 41f greift, wenn ein Vermieter oder eine Eigentümergemeinschaft Kunde ist, ist damit nicht entschieden. Auf die vier Wochen und den Brief können sich Mieter im Mehrfamilienhaus also nicht verlassen.

Bei Fernwärme und Wasser reichen zwei Wochen#

Für Fernwärme gilt § 41f gar nicht, sondern die Verordnung über die Versorgung mit Fernwärme. Nach § 33 Abs. 2 AVBFernwärmeV gesetze-im-internet.de ↗ ist das Unternehmen bei „Nichterfüllung einer Zahlungsverpflichtung trotz Mahnung“ berechtigt, die Versorgung „zwei Wochen nach Androhung einzustellen“. Es „kann mit der Mahnung zugleich die Einstellung der Versorgung androhen“. Ausgeschlossen ist das nur, wenn der Kunde darlegt, dass die Folgen außer Verhältnis stehen und er seinen Verpflichtungen nachkommen wird. Kunde ist hier in der Regel der Vermieter, also derjenige, der nicht zahlt. Einen Anspruch auf Raten, einen Ankündigungsbrief vor Beginn oder eine Regel für Kranke enthält die Vorschrift nicht. Wortgleich steht das in § 33 Abs. 2 AVBWasserV gesetze-im-internet.de ↗ für Wasser. Wo die Gemeinde die Wasserversorgung per Satzung regelt, gilt diese Verordnung nicht unmittelbar; die Satzung ist ihr nach § 35 „entsprechend zu gestalten“. Eine neue Fernwärme-Verordnung ist seit 2024 im Entwurf.

Die Wohnungsaufsicht kann Wärme anordnen, aber kein Gas#

Einige Länder haben Wohnungsaufsichtsgesetze, nach denen die Behörde den Eigentümer verpflichten kann, Wasser oder Heizwärme wieder bereitzustellen, wenn sonst die Gesundheit der Bewohner gefährdet ist. Hubert Blank nennt dafür in einem Beitrag, den der Deutsche Mieterbund veröffentlicht hat, mieterbund.de ↗ Berlin, Hessen und Nordrhein-Westfalen. Notfalls erledigt die Behörde das per Ersatzvornahme selbst, auf Kosten des Eigentümers, nach Blank aber nur „in Ausnahmefällen“.

Wie das aussieht, zeigt ein Haus in Berlin-Mitte, in dem die Gasversorgung abgestellt war. Die Eigentümerin hatte den Versorger nicht bezahlt, so steht es in der Anfrage eines Linke-Abgeordneten im Abgeordnetenhaus pardok.parlament-berlin.de ↗. Das Bezirksamt antwortete im November 2025: „Die Gasversorgung kann nicht angeordnet werden, lediglich die Wärmeversorgung.“ Die Behörde konnte also nicht verlangen, dass wieder Gas fließt, nur dass die Wohnungen warm werden. Nachdem eine Anordnung an die Eigentümerin erfolglos geblieben war, ließ die Wohnungsaufsicht Ölradiatoren liefern.

Verbieten kann Sperren nur der Bund#

Ein Landtag kann Strom-, Gas- oder Wärmesperren nicht verbieten, die Regeln stehen in Bundesrecht. Die Linke im Landtag von Sachsen-Anhalt fordert, dass sich die Landesregierung im Bundesrat für ein gesetzliches Verbot einsetzt, wie mehrere Häuser am 7. November 2026 berichten. Die Bundesregierung sieht „keine Erkenntnisse für einen akuten Handlungsbedarf“.

„Eine Erfassung von Versorgungsunterbrechungen erfolgt mit Blick auf die Fernwärme nach Kenntnis der Bundesregierung nicht“, heißt es in ihrer Antwort dserver.bundestag.de ↗. Die Gassperren je Land, die die Bundesnetzagentur veröffentlicht, unterscheiden nicht nach „Eigentums-, Vermietungs- oder Wohnungsstrukturen“. Über die Fernwärme schreibt die Bundesregierung trotzdem: „Ein Zahlungsausfall des Vermieters, der eine Versorgungsunterbrechung rechtfertigen würde, kommt in der Praxis kaum vor.“

Das „kaum“ stützt sich auf Auskünfte des BDEW und des VKU, der Verbände der Energie- und Wasserversorger und der kommunalen Unternehmen.

Stand: November 2026.