Studie hält Vergesellschaftung ohne Berlins Gesetz 2026 für finanzierbar

Vier Ökonomen des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der Hans-Böckler-Stiftung des DGB beziffern im Policy Brief Nr. 225 die Entschädigung für 210.000 Berliner Wohnungen auf „rund 13,50 Milliarden Euro“ und nennen sie „ohne Landeszuschüsse“ tragfähig, wie taz und Handelsblatt berichten. Die Summe ist ein Ertragswert, gerechnet ausdrücklich nach der Mehrheit der Expertenkommission des Senats von 2023. Seit dem 27. März 2026 steht im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin ein anderer Maßstab: Nach § 5 Absatz 2 des Rahmengesetzes zu Artikel 15 Grundgesetz ist „Ausgangspunkt“ der Entschädigung der Verkehrswert, also die Position des Sondervotums, die der Policy Brief in einer Fußnote „nicht weiter vertieft“. Auf den 23 Seiten der Studie kommt das Gesetz nicht vor. Mit ihren Finanzierungsannahmen trägt der Reinertrag der Wohnungen höchstens rund 15,3 Milliarden Euro; die Verkehrswerte, die die Studie selbst zum Vergleich anführt, liegen zwischen 23,1 und 37,7 Milliarden.

Die Studie rechnet nach der Kommissionsmehrheit von 2023#

Sebastian Dullien, Patrick Kaczmarczyk, Tom Krebs und Achim Truger legen ihre Methode auf Seite 16 imk-boeckler.de ↗ offen: „Konkret verwenden wir die Ertragswertmethode mit Nettokaltmieten, die sich an der Bezahlbarkeit für untere und mittlere Einkommen orientieren.“ Tabelle 2 auf Seite 18 imk-boeckler.de ↗ summiert: „Ertragswert inkl. Bodenwert“ 64.297 Euro je Wohnung, 13,50 Milliarden Euro.

Dass dieser Weg zulässig sei, stützt die Studie auf die Mehrheit im Abschlussbericht der Expertenkommission vom 27. Juni 2023. Die Gegenposition steht in Fußnote 7 auf Seite 15 imk-boeckler.de ↗: Drei Kommissionsmitglieder, Wolfgang Durner, Michael Eichberger und Christian Waldhoff berlin.de ↗, wollten im Sondervotum vom Verkehrswert ausgehen und hielten Abschläge nur „in engeren Grenzen als nach der Mehrheitsauffassung“ für möglich. „Da die folgende Berechnung an die Mehrheitsauffassung anknüpft, wird diese alternative Position nicht weiter vertieft.“ Auf derselben Seite beziffern die Autoren den anderen Weg trotzdem: „Wenn jedoch die Analyse auf dem Verkehrswert der Immobilien in einem spekulativen Markt beruht, dann ergibt sich eine Entschädigung von rund 30 Milliarden Euro. Damit verbleibt die Frage, welcher der zwei Ansätze bei einer möglichen Anwendung des Artikel 15 GG aus juristischer Sicht angemessen ist.“

Das Rahmengesetz vom März 2026 macht den Verkehrswert zum Ausgangspunkt#

Das Abgeordnetenhaus hat diese Frage für das Landesrecht inzwischen beantwortet. Am 12. März 2026 beschloss es, laut dpa mit den Stimmen von CDU und SPD, das Rahmengesetz zu Artikel 15 Grundgesetz; verkündet wurde es am 27. März 2026 im Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 9, Seite 138 pardok.parlament-berlin.de ↗. § 5 Absatz 2 verlangt eine „Gesamtschau“ aller wirtschaftlichen Folgen und bestimmt dann: „Ausgangspunkt der Bestimmung der nach Artikel 15 Satz 2 in Verbindung mit Artikel 14 Absatz 3 Satz 3 des Grundgesetzes angemessenen Entschädigung ist der Verkehrswert.“ Wie weit die Gesamtschau vom Verkehrswert nach unten führen darf, lässt das Gesetz offen.

Als Berliner Gesetzestext zitieren die Autoren den „Gesetzentwurf der Initiative“ Deutsche Wohnen & Co. enteignen, Stand 26. September 2025. Warum das Rahmengesetz in der Studie fehlt, ob die Autoren es für verfassungswidrig oder für änderbar halten, sagt der Text nicht; die Pressemitteilung der Stiftung vom 25. September¹ nennt das Gesetz ebenfalls nicht.

Höchstens 15,3 Milliarden Euro trägt der Reinertrag nach den Annahmen der Studie#

Auf Seite 19 imk-boeckler.de ↗ stehen „ein jährlicher Reinertrag von 543 Mio. Euro“ und ein Kapitaldienst der Wohnungsgesellschaften „von 345 Mio. Euro“; aus dem Rest soll das Land „seinen jährlichen Kapitaldienst von 135 Mio. Euro“ bedienen. Zusammen sind das 480 Millionen Euro im Jahr auf 13,5 Milliarden Euro, eine Annuität von 3,56 Prozent. Bei gleicher Annuität trägt der ganze Reinertrag von 543 Millionen Euro eine Entschädigung von 543 geteilt durch 0,0356, rund 15,3 Milliarden Euro oder etwa 72.700 Euro je Wohnung, linear gerechnet; vom Reinertrag bleibt dann nichts übrig.

Die Verkehrswerte zum Vergleich nennt die Studie auf den Seiten 18 und 19 selbst, „zur Einordnung“: den Kauf von 5.894 Wohnungen durch die Gewobag 2019 und von rund 14.750 Wohnungen durch HOWOGE, degewo und berlinovo 2021, den Berliner Bestand der Deutsche Wohnen bei der Übernahme durch Vonovia 2021, die von Vonovia, Covivio, Adler Group und Grand City Properties ausgewiesenen Verkehrswerte; die Aufschlüsselung des Kaufpreises von 2021 hält der Senat bis heute vertraulich. Der Rechnungshof von Berlin hatte im Beratungsbericht vom 20. Februar 2024 dieselbe Trennlinie gezogen: Eigenständigkeit „ausschließlich bei den nicht verkehrswertorientierten Entschädigungssummen von 8 Mrd. € und 11 Mrd. €“ (Seite 19 berlin.de ↗); 29 und 36 Milliarden schlössen die Kapitaldienstfähigkeit „kategorisch“ aus (Seite 16 berlin.de ↗).

Das Rahmengesetz tritt nach § 8 pardok.parlament-berlin.de ↗ „24 Monate nach der Verkündung“ in Kraft, im März 2028; jede Vergesellschaftung braucht danach ein eigenes Anwendungsgesetz. Gegen das Rahmengesetz selbst ist nach § 7 Absatz 1 die abstrakte Normenkontrolle „statthaft“; die Koalition will es laut dpa vorab vom Verfassungsgericht prüfen lassen.