Vergesellschaftung billiger per Börse?

Das Wichtigste in Kürze

• Für die Berliner Vergesellschaftung nennt die Presse nach der Wahl eine Spanne von 8 bis 40 Milliarden Euro.
• Die Vonovia, mit Deutsche Wohnen der größte Vermieter Berlins, ist an der Börse 14,2 Milliarden Euro wert. Die Mehrheit der Aktien läge bei knapp 7,1 Milliarden Euro, ohne Aufschlag.
• Mit der Mehrheit gehört Berlin der Konzern aber nicht im Sinn einer Behörde. Der Vorstand führt ihn „unter eigener Verantwortung“, und die Schulden von rund 40 Milliarden Euro kommen mit.
• Die Rechnung zeigt vor allem: Der Markt bewertet die Wohnungen heute weit unter ihrem Buchwert. Das ist eine Chance für Anleger mit langem Atem und ein Risiko für alle, die Gutachten für Messwerte halten.
• Das ist keine Anlageberatung.

Die Linke hat die Berlin-Wahl am 20. September gewonnen und will große Wohnungskonzerne vergesellschaften. Seitdem steht die Frage im Raum, was das kostet. Ich habe sie umgedreht: Was kostet es, die Konzerne einfach an der Börse zu übernehmen? Das Ergebnis ist unbequem für beide Seiten.

Was die Vergesellschaftung kosten soll#

Die Zahlen hängen daran, nach welchem Maßstab entschädigt wird. Der Landesrechnungshof rechnet bei Verkehrswerten mit 42 Milliarden Euro¹ (21.09.2026). Das DIW diw.de ↗ kommt für rund 240.000 Wohnungen auf 8 bis 29 Milliarden. Die 36 Milliarden stammen vom Senat von 2021. Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ nennt seit August² 8 bis 18 Milliarden. Die IMK-Studie, die ich vor zwei Wochen auseinandergenommen habe, rechnet für 210.000 Wohnungen mit 13,5 Milliarden.

Spitzenkandidatin Elif Eralp hält laut Bericht vom 4. Oktober³ eine Entschädigung von 40 Prozent des Verkehrswerts für möglich, das wären 20 bis 25 Milliarden. Die Quelle nennt keinen Urheber der Rechnung, ich behandle sie als Hinweis, nicht als Beleg. Gesichert ist nur: Eine Summe „deutlich unter dem Marktwert“ ist politisch gewollt, rechtlich ist sie offen⁴. Das Rahmengesetz vom 12. März tritt erst nach zwei Jahren in Kraft, jede Vergesellschaftung braucht danach ein eigenes Gesetz, und die Koalition will es vorher verfassungsgerichtlich prüfen lassen. Vor 2028 fließt also kein Euro.

Was die Börse verlangt#

Vonovia hat 848.435.117 Aktien (Halbjahresbericht 2026 vonovia.com ↗, S. 5). Am 7. Oktober schloss die Aktie bei 16,75 Euro⁵. Das sind 14,2 Milliarden Euro Börsenwert. Zum Vergleich: Der Substanzwert (EPRA NTA) liegt bei 46,22 Euro je Aktie, die Aktie steht also 64 Prozent darunter.

Berlin hat bei Vonovia 138.195 Wohnungen mit einem Verkehrswert von 23,5 Milliarden Euro (Bestandstabelle im Bericht, 30.06.2026). Das sind 27 Prozent des Portfoliowerts von 85,7 Milliarden. Dazu kommt der Anteil an Deutsche Wohnen, die Vonovia mehrheitlich gehört und seit August 2025 per Beherrschungsvertrag⁶ geführt wird.

Die Rechnung für Berlin:

Der letzte Wert ist meine grobe Rechnung: Börsenwert plus bereinigte Nettoschulden (39,8 Milliarden) ergeben 54 Milliarden, das sind 63 Prozent des Portfoliowerts. Dasselbe Verhältnis auf die Berliner 23,5 Milliarden angelegt, ergibt 14,8 Milliarden. Das liegt nahe an der IMK-Zahl und deutlich unter dem Verkehrswert. Es ist eine Überschlagsrechnung und ignoriert Minderheitsanteile, Pensionen und die Wohnungen in Schweden und Österreich.

Zum Vergleich der Rückkauf von 2021⁷: 14.750 Wohnungen für 2,46 Milliarden Euro, rund 167.000 Euro je Wohnung (inklusive einiger Gewerbeeinheiten). Das war freiwillig und zu Marktpreisen von damals.

Warum es nicht so einfach ist#

Pflichtangebot. Wer 30 Prozent der Stimmrechte hält, hat die Kontrolle gesetze-im-internet.de ↗ und muss allen anderen Aktionären ein Angebot machen. Der Preis darf nicht unter dem Dreimonatsdurchschnitt und nicht unter dem höchsten Preis der letzten sechs Monate gesetze-im-internet.de ↗ liegen. Die Aktie stand Ende Juni bei 21,59 Euro und Anfang August bei 21,14 Euro. Der Mindestpreis läge heute deutlich über dem Kurs. Wer das öffentlich plant, treibt den Kurs außerdem selbst hoch. Mein Wert von 19,50 Euro ist eine Annahme, ich habe den Durchschnitt nicht gerechnet.

Man kauft, was man nicht will. Von den Vonovia-Wohnungen liegt gut ein Viertel des Werts in Berlin. Der Rest sind Wohnungen in Hamburg, Dresden, im Ruhrgebiet und im Ausland. Berlin würde Vermieter in ganz Deutschland, ohne politischen Auftrag dort.

Schulden. Das bereinigte Net Debt beträgt 39,8 Milliarden Euro, das 14,0-Fache des Betriebsergebnisses. Der LTV (Kredit im Verhältnis zum Immobilienwert) liegt bei 46 Prozent. Sie stehen nicht im Landeshaushalt, aber das Land hängt dann am Konzern. Ob Anleihen bei einem Eigentümerwechsel kündbar werden, habe ich nicht geprüft.

Aktienrecht. Eine Mehrheit sichert Aufsichtsratssitze, aber nicht den Zugriff auf das Tagesgeschäft. Der Vorstand leitet die Gesellschaft unter eigener Verantwortung gesetze-im-internet.de ↗, der Aufsichtsrat darf keine Geschäftsführung übernehmen gesetze-im-internet.de ↗. Weisungen sind nur mit Beherrschungsvertrag gesetze-im-internet.de ↗ erlaubt, und der braucht eine Hauptversammlung und schützt die Minderheit, zu der auch große Fonds gehören: Norges Bank hält 14 Prozent, BlackRock 8 Prozent. Berlin könnte den Konzern also besitzen, aber nicht anweisen, Mieten zu senken. Das Land wäre Gesellschafter und hätte Gesellschafterpflichten.

Landeshaushalt. Berlin hat für 2026 schon eine Lücke von 4,6 Milliarden diw.de ↗ und für 2028 und 2029 je rund 5 Milliarden. Ob ein Aktienkauf auf Kredit unter die Schuldenbremse fällt und welche Voraussetzungen die Landeshaushaltsordnung für Beteiligungen setzt, habe ich nicht geklärt. Der Bund plant zudem ein Gesetz gegen Enteignungen zdfheute.de ↗ von Wohnungsgesellschaften.

Mein Zwischenfazit: Per Börse wäre Berlin nach Zahlen billiger dran als mit der Entschädigung zum Verkehrswert, aber nicht billiger als zum Wert, den die Linke ansetzen will. Und es wäre kein Ersatz, denn Kontrolle über Mieten gibt es dadurch nicht.

Welche Aktien billig aussehen#

Die Frage dreht sich jetzt: Wenn die Börse Wohnungen mit 40 bis 80 Prozent Abschlag auf den Substanzwert bewertet, sind dann Aktien billig? Ich habe die Wohnungsunternehmen in den deutschen Indizes angesehen. Index laut Wikipedia (DAX/MDAX Stand 22.06.2026, SDAX Stand 15.08.2026), Kurse vom 7. Oktober, Zahlen der Halbjahresberichte.

Die Quellen: Vonovia vonovia.com ↗, LEG⁸, TAG ca.investing.com ↗, Aroundtown⁹, Grand City uk.investing.com ↗. Die Renditen aus FFO sind meine Rechnung (Prognose geteilt durch Kurs). Deutsche Wohnen fehlt: Ich habe keinen belastbaren Kurs und keinen aktuellen Anteil von Vonovia gefunden. Aroundtown hält 84 Prozent an Grand City, die Zahlen sind keine zwei unabhängigen Wetten.

Warum „billig“ ein vorsichtiges Wort ist#

Ein Anleger, der nach Warren Buffett schaut, fragt nach drei Dingen: Cashflow, Schulden, Burggraben. Der Cashflow ist da, Mieten wachsen zwischen 3 und 4 Prozent. Bei den Schulden wird es eng: Vonovia schuldet das 14-Fache des Betriebsergebnisses, die Zinsdeckung liegt bei 3,6. Der Burggraben ist dünn, denn die Miete folgt Mietspiegel und Politik, und die Berliner Linke zeigt gerade, wie schnell das kippt.

Der Substanzwert ist eine Schätzung. Gutachter setzen Zinssätze an, und wie sehr das vom Modell abhängt, habe ich im September an Berlins Liegenschaftszinssätzen gezeigt¹⁰. Ein Abschlag von 64 Prozent heißt entweder, dass der Markt irrt, oder dass die Gutachten zu hoch stehen. Beides ist möglich. Und die Schulden verstärken: Fällt der Wert von Vonovias Portfolio um 10 Prozent, sind das 8,6 Milliarden, und der Substanzwert sinkt um rund 22 Prozent (eigene Rechnung: 8,6 von 39,2 Milliarden). Dazu steigt der Zins in der Refinanzierung. Die LEG hat den Hebel ähnlich, TAG etwas weniger.

Martin Weber, Finanzprofessor an der Uni Mannheim, gilt als Kenner der typischen Anlegerfehler. Er hält Stockpicking langfristig für eine Verliererstrategie bwl.uni-mannheim.de ↗ und rät, wer Einzelaktien will, solle sie als kleinen Teil neben einem breit gestreuten Kern boerse-online.de ↗ halten. Fairerweise: Weber hat mit dem Weltfonds ARERO selbst ein breit streuendes Produkt mitgegründet. Wer dagegen aus Neugier lernen will, wie Bewertung, Schulden und Politik zusammenspielen, findet in diesen Aktien ein gutes Übungsfeld. Ein Klumpenrisiko in einer politisch umstrittenen Branche mit hohem Kredit ist es auch.

Was ich daraus mitnehme#

Erstens: Die Zahl 8 bis 40 Milliarden sagt mehr über den Maßstab als über die Wohnungen. Zweitens: Der Börsenkurs hat die Enteignung schon zum Teil eingepreist. Wer sie für unwahrscheinlich hält, sieht Chance, wer sie für wahrscheinlich hält, sieht einen fairen Preis. Drittens: Bis 2028 wird sich an Rechtslage und Zahlen noch viel ändern. Ich ergänze den Beitrag, wenn die Koalition ihren Plan vorlegt oder Vonovia am 4. November die Neunmonatszahlen veröffentlicht.

Hinweis: Das ist keine Anlageberatung und keine Empfehlung, Wertpapiere zu kaufen oder zu verkaufen. Kurse und Kennzahlen sind Stand 7. Oktober 2026 und können Fehler enthalten. Nachrechnen kostet nichts.