Hessen verlängerte die Mietpreisbremse 2025 mit Daten von 2018

Die Mietpreisbremse gilt in Hessen nur in Gemeinden, die die Landesregierung per Verordnung bestimmt: seit November 2020 in 49 Gemeinden, darunter Frankfurt, Darmstadt, Wiesbaden und Offenbach. Im November 2025 verlängerte das Land diese Mieterschutzverordnung um ein Jahr, bis zum 25. November 2026. Die Begründung, die dazu im Gesetzblatt erschien, stützt sich auf Gemeindedaten zum 31. Dezember 2018 und auf den Zensus 2011. Ein neueres Gutachten vom Juni 2025 hatte die Landesregierung verworfen. Wegen der veralteten Daten hält das Landgericht Frankfurt die Verlängerung für nichtig, das Urteil ist nicht rechtskräftig. Eine Neufassung für 71 Gemeinden, gerechnet mit Daten bis 2024 und 2025, soll vor dem 25. November 2026 in Kraft treten.

Warum können veraltete Daten die Mietpreisbremse unwirksam machen?#

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei einem neuen Vertrag auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Bundesgesetz überlässt den Ländern, wo sie gilt, und verlangt dafür eine Begründung: Aus ihr muss sich ergeben gesetze-im-internet.de ↗, „auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt“. Die Gesetzesbegründung von 2014 dserver.bundestag.de ↗ verlangt dafür eine statistische Erhebung, „es sei denn, zeitnah erhobenes Datenmaterial steht bereits zur Verfügung“. Darauf stützt sich das Landgericht.

An dieser Begründung ist Hessen schon einmal gescheitert. Die Verordnung vom 17. November 2015 war wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht unwirksam¹, so der Bundesgerichtshof 2019. Seitdem lief es so:

• 17. November 2015: erste Verordnung (BGH-Urteil vom 17. Juli 2019, VIII ZR 130/18).
• 11. Juni und 23. September 2019: neue Verordnungen für Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Kündigungssperrfrist, befristet bis 26. November 2020.
• 26. November 2020: Die Mieterschutzverordnung² vom 18. November 2020 tritt in Kraft, für 49 Gemeinden, auf Basis eines Gutachtens des Instituts Wohnen und Umwelt (IWU) vom 30. April 2020.
• 12. November 2025: Verlängerung bis 25. November 2026 (laut Landesregierung).
• 10. Juni 2026 (Amtsgericht Frankfurt) und 4. November 2026 (Landgericht Frankfurt, nicht rechtskräftig): Beide halten die Verlängerung für unwirksam, das Landgericht für Dezember 2025 bis November 2026.
• Neufassung für 71 Gemeinden: im Entwurf seit 24. September 2026, Kabinettsbeschluss für Mitte November 2026 angekündigt.

Die Begründung von 2025 ist die von 2020#

Die Verlängerung vom 12. November 2025 verkuendung.hessen.de ↗, unterschrieben von Ministerpräsident Boris Rhein und Wohnungsminister Kaweh Mansoori, ändert in der Verordnung selbst nur eine Jahreszahl: „2025“ wird „2026“. Der Rest der 29 Seiten im Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 74 ist Begründung. Über sie heißt es am Ende, die amtliche Begründung aus dem Jahr 2020 werde „nochmals wiedergegeben verkuendung.hessen.de ↗“. Neu geschrieben sind nur der Verweis auf die Bundesverlängerung vom Juli 2025 und die Begründung der Laufzeit: Die Gebiete sollten „in einem Jahr“ mit einem Gutachten und aktuellen Daten „erneut überprüft werden“.

Der Datenstichtag der Gemeindestatistik ist „das abgeschlossene Jahr 2018 (31. Dezember 2018)“ verkuendung.hessen.de ↗, der Zensus der von 2011, die Mietsteigerung ist für 2014 bis 2019 gerechnet. Vom Stichtag bis zur Verordnung vom 12. November 2025 sind das knapp sieben Jahre, am Ende der Laufzeit knapp acht. Das Landgericht formuliert vorsichtiger: „über fünf Jahre alte Daten“ seien kein „zeitnahes“ Material, das liege „auf der Hand“.

Auch die Sätze sind von damals. Für Fördergeld meldet die Begründung einen Mittelbedarf „für das Jahr 2020“ verkuendung.hessen.de ↗ an. Frankfurt verkuendung.hessen.de ↗ will laut seinem Programm von 2019 „bis 2024 gut 13.400 Wohneinheiten“ bauen, in der Platensiedlung „bis 2021 circa 780“. Im Eintrag zu Nidderau werden die „wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise 2020“ verkuendung.hessen.de ↗ die Nachfrage „nochmals verstärken“.

Die Gemeindeauswahl stützt sich auf Selbsteinschätzungen der Bürgermeister „im Jahr 2020“. Das Landgericht rügt „offenkundig veraltete Stellungnahmen der Gemeinden“. Nach eigener Darstellung hatte die Landesregierung im Sommer 2025 aber neue Rückmeldungen der Gemeinden eingeholt, zum Stand eines neuen Gutachtens. In der Begründung stehen sie nicht.

Ein neueres Gutachten lag vor, die Regierung verwarf es#

Dieses Gutachten kam vom IWU, demselben Institut wie 2015, 2018 und 2020. Gesellschafter sind iwu.de ↗ das Land Hessen mit 60 und die Stadt Darmstadt mit 40 Prozent (Stand 2021). Es lag im Juni 2025 vor. Was die Landesregierung damit machte, steht im Protokoll des Wirtschaftsausschusses hessischer-landtag.de ↗ vom 25. Juni 2026. Für sie bilden seine Ergebnisse „die Realität in den Wohnungsmärkten vor Ort nicht sachgerecht ab“. Als Gründe nennt sie Datengrundlagen, Methode, den Ukraine-Krieg und Rückmeldungen der Gemeinden. Nach dem Austausch mit den Kommunen und mit ersten Zahlen des Mikrozensus 2023 hätten sich „Widersprüche“ zum Gutachten ergeben.

Wie viele Gemeinden das IWU fand, ist nicht veröffentlicht. Im Ausschuss sprach die Grünen-Abgeordnete Mirjam Glanz von einer überarbeiteten Fassung mit „über 100 Kommunen“. Staatssekretär Johannes Loheide griff ihre Worte auf: Fragen entstünden, „wenn man erst ca. 50 Kommunen hat, und dann plötzlich mehr als das Doppelte“ hessischer-landtag.de ↗. Das IWU-Gutachten werde nach derzeitigem Sachstand „auch nicht veröffentlicht werden“ hessischer-landtag.de ↗.

Eine Verlängerung „ohne eine Neubewertung“ nannten die Grünen am 22. Oktober 2025 in einem Antrag starweb.hessen.de ↗ rechtlich „fraglich“. Drei Wochen später kam sie. Auf die Frage nach Warnungen antwortete die Regierung im Juni 2026, sie sei „von einer rechtlich ausreichenden Grundlage ausgegangen“.

Am 16. Januar 2026 bat das Ministerium drei Institute per E-Mail um Angebote, ALP, GEWOS und empirica. Auf die Frage nach einer Ausschreibung: „Nein, es hat keine öffentliche Ausschreibung stattgefunden.“ hessischer-landtag.de ↗ Den Auftrag bekam das Hamburger Institut GEWOS am 17. Februar 2026, gut drei Monate nach der Verlängerung. Es sollten Institute sein, „die bisher nicht beteiligt waren“, um „jeden Anschein von Interessenkonflikt zu vermeiden“. Dem Institut seien „weder bestimmte Kommunen genannt“ worden.

Bayern rechnete zur selben Zeit neu#

Bayern stand vor derselben Aufgabe, mit demselben Gutachter. Dort legte das IWU „unter dem 3. September 2025“ verkuendung-bayern.de ↗ eine Fortschreibung vor, mit Mieten von 2020 bis 2024 und dem Zensus 2022. Bayern erließ seine Mieterschutzverordnung damit zum 1. Januar 2026 neu, für 285 statt 208 Gemeinden verkuendung-bayern.de ↗: 100 kamen dazu, 23 fielen heraus.

Für Hessen hat GEWOS im Gutachten vom Juli 2026 wirtschaft.hessen.de ↗ mit dem Datenstand 31. Dezember 2024 und dem Zensus 2022 gerechnet. Die Methode „orientiert sich“ an der von 2020, wegen des Zensus 2022 seien die Ergebnisse mit früheren Gutachten aber „kaum zu vergleichen“.

Was das Urteil für Mietverträge in Frankfurt heißt#

Im Fall vor dem Landgericht Frankfurt⁴ (Az. 2-11 S 110/26) zahlte eine Mieterin im Bahnhofsviertel seit Juni 2024 1.450 Euro netto, die Vergleichsmiete lag bei rund 1.040 Euro. Für die Monate bis November 2025 bekommt sie zu viel gezahlte Miete zurück, für Dezember 2025 bis August 2026 nicht, obwohl ihr Vertrag älter ist. Ein Amtsgericht in Frankfurt sah das im September 2026 laut Fachpresse anders: Eine Vereinbarung über der Bremse bleibe „dauerhaft teilunwirksam“. Die Gründe des Landgerichts sind nicht veröffentlicht.

Das Urteil gilt nur zwischen den Parteien, die Verordnung ist nicht aufgehoben. Die 11. Zivilkammer entscheidet aber über alle Berufungen in Frankfurter Mietsachen. Sie hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen, der endgültig entscheidet. Über den Fall berichteten unter anderem FAZ, hessenschau und Deutschlandfunk. Zum Amtsgerichtsurteil vom Juni 2026 erklärte die Landesregierung, es binde andere Gerichte nicht.

Ob Kappungsgrenze und Sperrfrist mitfallen, hat kein Gericht entschieden#

Hessen hat drei Regeln in eine Verordnung gepackt. Neben der Bremse senkt sie die Kappungsgrenze: Bestandsmieten dürfen in drei Jahren um 15 statt 20 Prozent gesetze-im-internet.de ↗ steigen. Und wer eine vermietete Wohnung kauft, die in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, darf dem Mieter acht Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, ohne Verordnung gesetze-im-internet.de ↗ drei. Das Landgericht hat nur über die Bremse entschieden. Die ausdrückliche Pflicht, Tatsachen für jedes Gebiet zu nennen, steht im Gesetz nur bei ihr, nicht bei den beiden anderen Regeln.

Welche Gemeinden in der Neufassung stehen#

GEWOS zählt 76 Gemeinden mit angespanntem Markt wirtschaft.hessen.de ↗, 43 davon erfüllten die Kriterien schon 2020. Fünf haben verzichtet, so bleiben 71 im Entwurf. Rückwirkend soll die Neufassung laut Landesregierung nicht gelten. Die Bremse gilt drei Jahre, Kappungsgrenze und Sperrfrist fünf, die Sperrfrist sinkt von acht auf sechs Jahre.

Die fünf Verzichter nennt die Landesregierung hessen.de ↗ nicht. Gleicht man ihre Liste mit der Tabelle des Gutachtens ab, fehlen Hattersheim am Main, Sulzbach (Taunus), Messel, Rodgau und Seligenstadt: Sie stehen unter den 76, aber nicht unter den 71. Hattersheim war schon 2020 trotz erfüllter Kriterien ausgenommen. Hofheim am Taunus und Oberursel (Taunus), damals als „nicht mehr“ angespannt eingestuft, kommen zurück.

Auch die Neufassung muss ihre Gebiete wieder mit Tatsachen begründen. Diesmal liegt das Gutachten dafür öffentlich vor.

Stand: 6. November 2026