Sommerlicher Wärmeschutz erfasst Neubau, nicht Bestand

Wer schuldet es einem, dass die Wohnung im August nachts wieder abkühlt? Felicitas Wilke und David Schach sind der Sache in der ZEIT vom 5. August 2026 von der Marktseite her nachgegangen und haben gefragt, ob Hitze die Immobilienpreise bewegt. Das Gebäudeenergierecht beantwortet dieselbe Frage an anderer Stelle. Es kennt den sommerlichen Wärmeschutz, es kennt ein Nachweisverfahren mit Grenzwerten und zwei Rechenwegen, und für den Bestand kommt das alles in einem einzigen Verweis vor.

Der sommerliche Wärmeschutz hängt im Gesetz am Wort „errichten“#

„Ein Gebäude ist so zu errichten, dass der Sonneneintrag durch einen ausreichenden baulichen sommerlichen Wärmeschutz nach den anerkannten Regeln der Technik begrenzt wird“, heißt es in § 14 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes gesetze-im-internet.de ↗, das seit der Novelle Gebäudemodernisierungsgesetz heißt. Adressat der Pflicht ist, wer baut. Das passt zum Zweckartikel: § 1 nennt den Beitrag zu den nationalen Klimaschutzzielen, die Minderung der Treibhausgase und den Ausbau erneuerbarer Wärme. Gesundheit kommt darin nicht vor. Selbst für gekühlte Gebäude verlangt § 14 Absatz 4 bauliche Maßnahmen nur, soweit sie sich durch die eingesparte Kühlenergie amortisieren. Kühlung ist in dieser Rechnung ein Verbrauch und kein Schutzziel; wer ein Splitgerät einbaut, verschlechtert damit die Effizienzklasse im Energieausweis¹.

Im Bestand verlangt das Gesetz sommerlichen Wärmeschutz nur beim Anbau#

Im Teil über bestehende Gebäude taucht § 14 an einer Stelle wieder auf. § 39 Absatz 2 gesetze-im-internet.de ↗ regelt Erweiterung und Ausbau: „Ist die hinzukommende zusammenhängende Nutzfläche größer als 50 Quadratmeter, sind außerdem die Anforderungen an den sommerlichen Wärmeschutz nach § 14 einzuhalten.“ Wer stattdessen die Fenster tauscht oder die Fassade dämmt, wird nach § 36 an den Wärmedurchgangskoeffizienten der Anlage 7 gemessen, also an Winterwerten. Die Nachrüstpflicht des § 35 betrifft die oberste Geschossdecke und ebenfalls einen Dämmwert. Ein überhitztes Dachgeschoss verletzt damit keine dieser Vorschriften.

Der Nachweis rechnet mit einer Nachtlüftung, die niemand nachprüft#

Für die Gebäude, die § 14 erfasst, ist das Verfahren fein ausgearbeitet. Die in Bezug genommene DIN 4108-2 lässt zwei Wege zu, den Sonneneintragskennwert und die Gebäudesimulation, und in beide darf eine erhöhte nächtliche Lüftung eingehen. Ob nach dem Einzug nachts gelüftet wird, prüft niemand nach; an einer lauten Straße scheitert die Annahme am geschlossenen Fenster. Die Auslegung der Projektgruppe zum Gebäudeenergiegesetz hielt 2021 zudem fest, dass die Norm über ihre engere Definition der beheizten Räume praktisch nur Anforderungen an Aufenthaltsräume stellt.

172.600 neue Wohnungen stehen 44 Millionen Wohnungen im Bestand gegenüber#

Zum Jahresende 2025 gab es in Deutschland rund 44,0 Millionen Wohnungen². Fertiggestellt wurden 2025 insgesamt 206.600 Wohnungen, davon 172.600 in neu errichteten Wohngebäuden³; der Rest entstand durch Baumaßnahmen an Gebäuden, die schon standen. Eine Pflicht, die am Errichten hängt, erreicht in einem Jahr also weniger als ein halbes Prozent des Wohnungsbestands. Nachrüsten muss sich im Bestand aus laufenden Mieten finanzieren, und die liegen deutlich unter den Preisen der Neuvermietung⁴.

Untersucht hat den Zuschnitt die Ressortforschung des Bauministeriums selbst: In der BBSR-Online-Publikation 97/2024⁵ steht, der Nachweis sei „für Neubauten im Gebäudeenergiegesetz geregelt“, und die Studie empfiehlt eine „Ausweitung der Nachweispflicht auf bestehende Gebäude, sofern bei effizienten Gebäuden Vergrößerungen der Fensterflächen geplant werden“. Als der Bundestag am 25. Juni 2026 vier Anträge zum Hitzeschutz beriet, ging es um Krankenhäuser, Pflegeeinrichtungen, Kitas, Schulen, Arbeitsstätten, Stadtgrün und Neubauten. Die bewohnte Bestandswohnung war in keinem der vier Anträge Adressat.

Für den Bestand hat 2026 der Bundesgerichtshof entschieden, nicht der Gesetzgeber#

Ein Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft grundsätzlich die Gestattung eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon verlangen⁶; abstrakte Lärmbefürchtungen der Nachbarn reichen als Ablehnungsgrund regelmäßig nicht. Das entschied der V. Zivilsenat am 17. Juli 2026 auf Grundlage von § 20 des Wohnungseigentumsgesetzes. Die Entscheidung betrifft Eigentümer, nicht Mieter, und sie verlangt keinen baulichen Schutz, sie erlaubt ein Gerät.

Für ein Haus, das steht, verlangt das Energierecht keinen Schutz gegen sommerliche Hitze, solange niemand anbaut. Für dieselbe Wohnung hat ein Zivilsenat den Weg zu einem Gerät geöffnet, dessen Strom dasselbe Recht dem Gebäude als Verbrauch anrechnet. Welche der beiden Regeln sich zuerst ändert, ist offen. Der Vorschlag des Bundes dazu liegt vor und greift erst, wenn jemand in einem effizienten Gebäude die Fensterfläche vergrößert.

Anlass war „Hitze in Wohngebäuden: Kann die Hitze auch Immobilienpreise zum Schmelzen bringen?“ von Felicitas Wilke und David Schach, DIE ZEIT vom 5. August 2026. Der Gesetzeswortlaut ist nach gesetze-im-internet.de zitiert (§§ 1, 14, 35, 36 und 39 Gebäudeenergiegesetz, seit der Novelle Gebäudemodernisierungsgesetz). Die Wohnungszahlen stammen vom Statistischen Bundesamt (destatis.de, Pressemitteilungen Nr. 250 vom 16. Juli 2026 und Nr. 174 vom 22. Mai 2026), die Einschätzung der Anforderungen aus der BBSR-Online-Publikation 97/2024 (bbsr.bund.de), die Entscheidung zum Klima-Splitgerät aus der Pressemitteilung Nr. 130/2026 des Bundesgerichtshofs vom 17. Juli 2026 (Az. V ZR 162/25). Die vier Hitzeschutz-Anträge wurden am 25. Juni 2026 im Bundestag beraten.